纠结的房价 乐山房价走势何去何从？

国际三大评级机构之一的标准普尔亚太区企业评级董事符蓓10月24日在京表示，岁末至跨年阶段房价将会出现大约5%的下降幅度。

符蓓说，房地产行业比起一年前有了一定的改善。去年以来出台的政策已经取得了一定成效，因此未来6至12个月政策仍将处于微调状态，即对自住需求进行扶持，对投资、投机需求继续压制。

对于房价，标普认为，下半年房价会有5%的下调幅度。符蓓说，这主要由于当前供应量仍处于较高状态。此外，目前很多开发商对供应的户型作出了较大调整，许多大户型项目为了适应市场自住需求和政策趋势，调整至小户型，使得房价出现自然的下跌。目前，标普有评级的三四十家地产商的销售均价相比去年出现了5%至10%的下降。

对此，业界大佬们又有怎样的看法呢？具体到乐山房价的走势，本土的业内人士又是如何看待的呢？本期我们一同讨论。

楼市声音

声音A：

楼市政策博弈中房价已连续4月上涨

杨红旭(上海房地产研究院副院长)：标普，“标准的不靠谱”!去年预测今年将下跌10%，倒也罢了，因为去年下半年大家预期都偏冷。到了现在，还预测下半年再跌5%，实在不理解。9月70个城市房价指数同比跌幅不足2%，且正收窄;前三季度全国商品房均价同比上涨6.9%!

张宏伟(广州同策房产咨询有限公司研究中心总监)：楼市政策博弈中房价连续4月上涨，我认为原因有三。第一，市场“基本面”有支撑。2012年1-8月，全国房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象。二是成交量的持续回升导致开发企业资金面紧张的局面得到缓解。三是以一线城市为代表的重点城市房价环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。

声音B：

住房总库存量仍处高位房价基本平稳

叶檀(知名财经评论家)：总体看，去年下半年以来形成的市场格局尚未出现根本性改变，投机投资性购房得到明显抑制，房价基本平稳，住房总库存量仍处高位。当前房地产市场相对还是稳定的，虽然从6月份开始部分城市房价有所回升，但回升的速度是缓慢的，部分城市房价同比下降，全国商品住房成交面积也是同比下降的。乐山房地产信息网http://www.lsdc.cn编辑整理。

聂梅生(中华全国工商业联合会房地产商会会长)：在整个下半年，房地产会在供需中拉锯，房价很难涨上去，也很难降下来。涨不上去是政府的意愿，降不下来是目前的房价有开发商的价格成本，土地成本在那里摆着，没法降下来。

声音C：

房价不存在全面反弹基础

牛刀(中央电视台财经评论员，财经专栏作家)：明年跌去50%。

易宪容(社科院金融研究所研究员)：近日来的房市数字体现出了市场近期的暖意，但从整体市场形势来看，仍是基于去年市场整体销售过低之上的销售反弹，是部分刚性需求的释放，属于正常的市场自我调节，不能看做市场就此回暖的信号。

（来源：新浪微博）

本土观点

朱晓霜：乐山房价明年或将稳中有升

近期确实有个别城市报道房价有所下跌。但这些城市的房价均过万，远远超过老百姓的收入。下跌是合理的，也是房价回归的表现。而根据乐山现在的地价水平、建安成本等综合因素，部分开发商已经是超低利润，房价处于低位徘徊。虽然现在部分开发商这种以价换量的方式只是短暂的现象，但是因为时近年末，开发商都会想快速回笼资金，出清房源，为明年的发展作铺垫，部分项目可能还会出台一些促销策政来刺激市场成交。从这些来看，未来两个月房价不会有太大的波动。

随着2011、2012年对过往存量房的消化，近期又无大量土地供应补充商品供应。明年乐山商品房供求关系将由供求平衡偏向供小于求，因此，我们预判明年初乐山房价将稳中有升，尤其品质高、地段好的产品，也会更加健康持续的发展。

一方面，乐山房价处于合理区间，并有2年时间处于低位徘徊。长时间的价格低位会有所反弹，这是事物发展的规律。另一方面，从最近一两年的土地供应来看，2011年和2012年的土地成交量明显有所收紧。而从乐山长远规划来讲，下一步乐山将会加快城市进程，城市人口将会大幅增加，这部份人都须购买住房；所以从供需关系来讲，明后两年的市场可能会出现“供略小于求”的局面。再者，人工材料等建筑成本也逐年升高。所以多方观点认为下一阶段乐山房价将会“稳中有升”。

置业建议：购房者可根据自己不同的购买需求（如自住和投资等）来选择适合自己的房源。除了地段、项目规划、户型、环境等等购房因素多考虑之外，建议大家买房一定要买品牌开发商开发的产品。品质有保障，房价升值潜力大，投资自住都适宜。同时也建议购房者，买房请尽快，未来房价稳中有升是必然趋势。

刘军荣：下一阶段无明显变化

我认为房地产在当前仍然是我国经济发展的主要拉动力，再加上今年来的央行银行准备金率和利息的调整所形成的政策预期，房价下降的可能性很小。但是国家对房价调控“不动摇，不松动，不反复”的政策态度，使得房价不可能短时期内上升。因此，我个人认为乐山2012年最后两个月以及2013年第一季度乐山房价不会出现明显变化。

目前房地产开发商的信心主要来自几个方面：第一，2011年12月至2012年7月的央行银行准备金率和利息的调整所形成的政策预期；第二，国际和国内宏观经济基本面所致的政策松动预期；第三、地方政府对土地财政的依赖；第四、地方政府业绩对房地产的依赖等。这也是乐山开发商的信心的主要来源。除此之外，以高铁、高速为代表的乐山交通工程建成所带来的乐山区位提升也为乐山开发商提供了市场信心。但我个人认为，乐山房价“稳中有升”之说，尚待斟酌。

置业建议：我国房地产对宏观经济来讲很纠结，对政府来讲很纠结，对房价预测者而言同样纠结。但就大势而言，我国房地产十年内尚有发展空间，对于为居住之购房和资产中期保值之购房而言此时并非机会非陷阱，动静皆宜。

牛冠华：短线横盘、中线微调、长线看涨

目前政策面限购不会放松，限贷会略有放松、考虑到销售回款和资金平衡，楼市真正的考验可能在2014年至2015年。2012年最后两个月乐山房价应该还是以延续下半年基本态势为主，乐山是民工大市，有较多的年末还乡人员，这部分置业客群的释放，是一个机会点，但不会改变基本面。

从中长期看，中国货币化、城市化和人口迁移进程虽然有所放缓，但仍强劲。每年数千万的新城镇人口和约1.5%～2%的住房改善更新需求，决定了在中长期内，市场仍有500万～800万套住宅的刚性需求。进城务工人员要买房，很多‘80后’要买房，还有些投资者要买房，因此中国楼市的需求量依然很大。

我认为，无论从经济增长还是地方财政等视角观察，明年的房地产政策出现整体松动的余地几乎为零。在限贷政策上，略有放松的也将只会体现在低于市场均价的普通商品房、经济适用房和保障性住房上。我用12个字概括明年对楼市的预测：短线横盘、中线微调、长线看涨。

针对开发商的对市场逐渐乐观的估计，我想可以从几个方面来说明；一是政策底部已经显现，不会再有更加严厉的调控政策出台；二是市场底部已经在今年上半年形成，之后价格会慢慢往上走；三是中央政府的调控态度发生微妙变化；四是地方政府相继“自救”。短期内政策会向两个方向演化：一是中央需要"保增长"间接使房地产受益；二是地方政府需要“自救”，为开发商带来很大好处。这些都势必会使房地产调控政策出现松动，当然并不会取消。人口的持续增长、城市化进程的推进、家庭的裂变、生活方式越来越多元化、人越活越长寿、居住要求越来越高等现实情况，都将持续推动房地产行业发展，房价长期看不可能下跌。

置业建议：购房一定要有明确的目的性，是投资还是自用。自用性购房分为新购房和以旧换新，投资性购房分为长期收租用和短线买卖。明确了购房的目的，就可以对房源选择、资金运用进行规划。（来源：三江都市报）