转眼间，乐山楼市步入第四季度。回溯今年的商业市场，受到楼市整体调整的影响，商业地产表现一直相对平淡。
年初，商业投资市场整体遇冷，楼市仅靠刚需购买住宅支撑勉强维持。从5、6月起，随着多幅商业地块的挂牌入市，实力开发商们纷纷放手拿地，土地市场迅速升温。另一方面，开发商纷纷打响“以价换量”的价格战役，刚需火爆，改需入市，种种活跃的市场表现让投资客逐渐恢复信心，重回市场。
街区底商的投资价值、小额投资物业的低门槛投资机会、地铁物业的口岸价值已经打开了投资商业物业的机会窗口。11月，不少开发商都把目光集聚在商业物业上，商业地产市场上的一系列大动作都不禁让人猜测，年底投资客的拐点是否到来？
城北区域型商业项目逐步启动
“最近—段时间来项目部打听商铺信息的客户非常多。”在早前的采访过程中，位于乐山中心城区城西片区万和华庭项目的销售人员告诉记者，今年以来，来咨询楼盘沿街商铺的人明显增多。无独有偶，于今年竣工的弘祥瑞苑、华夏上居等一批小体量项目的社区商业部分已经前期入市或在着手招商当中。采访过程中，在弘祥瑞苑入手了两套总面积近百平米底商的李先生告诉记者：“像这样的商铺，面积不大，总价不高，周边有亚马逊等大型小区作人流支撑，交通又比较便利，投资起来非常划算。”据他介绍，商铺今年年初的市场价每平米大概在2-3万元。确实随着住宅市场门槛提高后，大量手头有余钱的市民，出于增值保值的目的，都希望投资持有商铺，在这种情况下，面积不大、靠近大型居民区、交通便利的社区物业非常有优势。
作为乐山规划的重要居住区，乐山城北在近两年的商住开发中一直维持着强劲的发展势头。随着亚马逊、棕榈湾、新天名城等项目相继进入收官阶段，区域内商业部分的入市也即将提上日程。据记者得到的最新消息，龙湾水岸上周已率先抛出“橄榄枝”，项目面积从85平米到2000平米不等的底商“金铺”已经开始正式接受咨询，作为城北人居的封面商业街以及区域内首家推出商业部分的10万方体量级的品质社区。早就心仪该项目商铺的李先生听到消息之后也第一时间赶到销售中心，他对记者说道：“按照往几年的经验，像乐山广场、土桥街等区域都是先入先得、先买先赚，现在城北只有龙湾一家在卖商铺，如果等到亚马逊、五洲汉唐的商业都出来了，价格也就不是现在这个数了。这个原始股，我肯定愿意投！”
多元化、性价比才是取胜关键
“房产新政出台后，住宅、商铺、写字楼的首付比例与购买第二套房相同，是商业地产受关注的主因。”乐山市中心城区名盛房产的置业顾问王先生说，住宅楼市的调控新政出台前，不少资金实力雄厚的投资者往往倾向于分批次购买多套住宅；而住宅新政出台后，依靠贷款的投资者最多只能新购—到两套住宅类物业。为给剩余资金寻找—个较为稳定的投资渠道，部分投资者将视线转移到了新政未涉及的商业地产市场。
其实，放眼乐山，商业物业产品的类型越发多元化，不再单单局限于底商、街铺、写字楼，投资型LOFT、专业市场……可以选择的余地增多，价格的区间也变宽。
“门槛降低，很大程度上吸引了投资者，产品多元化，可供选择的空间变大。再加上住宅产品投资属性被一再剥离，被框在政策外的购房者增多，许多投资住宅的人转而把资金投入商业物业中。”老城区某商业地产负责人告诉记者。从投资型LOFT公寓、商铺到写字楼，大小投资者都能选择到合适的投资产品。
在一片涨声的市场背景之下，一位专门研究商业物业形态的专业人士却告诉记者，因为商业步行街的出现，一方面方便了周边市民的消费需求；另一方面，使一些项目的楼盘特色得到增加。目前市场上出现的商业步行街有沿街、室内两种形式。“一般情况下，沿街商业步行街因为有先天的条件优势，可以理解为沿街商铺，这类物业在市场上本身就有极强的生命力，所以在经营上一般不存在什么问题；而室内商业步行街是商家为了增加自己项目的卖点专门打造的商业口岸，这类商业口岸多数是‘人造的假口岸’，空置率比较高，因为这类物业的存在使周边的商业容量放大”，他提醒投资者，在选择投资商业步行街时要注意几个问题，一是这条街周围有无合理的车流环境；二是有无足够的停车位；三是有无便捷的人流环境；四是在业态的组织上是否与周边商圈有无共生环境以及是否能满足服务空间、休闲空间和小孩娱乐空间等。
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商铺投资回报率如何计算
投资，最主要的目的当然是希望能够"钱生钱、利滚利"，多赚一些钱！而时下正卖得红红火火的商铺，其最大的卖点就是回收成本快、投资回报率高。可是，选择商铺的时候，也不能只听商家的宣传，这商铺投资回报率究竟有多高？其实，我们自己也能算出个大概来，那怎么计算呢？
一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算。
第一种方法，主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：（税后月租金-每月物业管理费）*12 =年租金收入
年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率
反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限
第二种方法，主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：（税后月租金-按揭月利息-每月物业费）*12 =年租金收入
（首期房款+按揭贷款）÷年租金收入=投资回报年限
反之，用年租金收入÷（首期房款+按揭贷款）=年投资收益率（来源：三江都市报）
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