紧箍咒下乐山“小产权房”何去何从？

十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（简称《决定》）提出，要建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这让一部分人以为看到了“小产权房”转正的希望。

多数小产权房是名副其实的“握手楼”

11月22日，国土资源部、住房城乡建设部联合发出紧急《通知》，要求各地坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题，这几乎是给“小产权房”戴上了紧箍咒，坊间所传“小产权房”转正的消息不攻自破。但它背后所寄托的国人住房梦想，以及所积淀的土地问题，还需要更多的时间和更多的博弈才有出路……

一笔交易，一场博弈

“豪赌”安居梦

●在房价日益高涨的当下，无法办理产权证和土地使用证的小产权房，成了不少人实现“住房梦”的选择。花十几万元就能在城区置业，这种诱惑让众多购房者即使明知有风险却“偏向虎山行”。

●随着“小产权房”日益受到关注，它早已不再是简单的经济或法律问题，而是牵涉多个利益主体，涉及城市住房保障的社会问题。

“转正”风下的小产权房

在十八届三中全会前，由国务院发展研究中心提交的“383”改革方案中提及“在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题”；而在十八届三中全会后提出“建立统一的建设用地市场”，被不少人理解为是小产权房即将“转正”的信号。

其实，“小产权房”并非法律概念，而是人们约定俗成的称谓。据央视网《财经热点调查》报道，目前市场上存在三种类型的小产权房：一是占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。二是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。三是在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

在城市化进程的推进和高涨的房价之下，小产权房如今已遍地开花。记者近日走访城区多个小区，调查在“转正”风潮下的乐山小产权房现状。经过了解，乐山城区小产权房多属于第二类。

建房者：征地后的唯一收入

在城区凤凰路中段市政府政务服务中心旁，相邻一个露天菜市，有一片六楼一底的房屋，被附近居民称为“1号小区”。在走访的过程中，记者听闻此处房屋均为自建的小产权房，于是在11月21日下午赶到了该小区。

图为万人小区的小产权房

在1号小区记者看到，整个小区共有17幢楼房，楼房上悬挂的门牌号标明为“嘉兴路629号”，小区名为“柏杨社区1号小区”。小区与露天菜市间没有围墙阻隔，临近菜市的几幢楼房的底楼还在经营粮油产品。楼房与楼房间间距约为2米，过道狭窄不见阳光，是名副其实的“握手楼”；部分楼房在顶楼加盖了单间，底楼外墙上贴了不少出租信息。

在1号小区13幢底楼门市，记者遇到了屋主梁启东。梁启东告诉记者，他本是通江镇柏杨一队的农民，1997年因改造统征了柏杨一队的地，2006年房屋拆迁时政府按每人20平米的面积划拨了新建住宅用地。“我一家三口划了60平米，我又花5万元在别人手上买了20平米，跟另外几家人在这边建起了这幢楼。”楼房建好后，梁启东分到了总面积630余平米的七层楼（含一楼门市），自己和家人住了两层，余下五层用于出租，每年可收近4万元租金。

“当时修房子用了30多万，买面积用了5万，安水电气户头又花了2万多，这几年的租金还不够付成本。”梁启东表示，由于征地农转非时购买的养老保险基数不高，现在他每月的养老金只有几百元。“大多数人跟我情况相同。我们没有其他技能，年龄也大了，这些租金就是唯一的收入。至于房子‘转正’，反正我不卖，如果免费就转嘛。”

“城区宝马街、杨家花园、王河小区里有很多这样的划地自建房。”市民姚先生告诉记者，大部分都是失地农民自行修建的，多数用于出租保障生活，也有少部分拿来出售。梁启东也表示，“当时我们生产队土地统征，多数人到了1号小区，其余人就分布到了万人小区、徐家小区、高墩子社区。”

“整个万人小区80%以上都是这种自建的小产权房。”在万人小区平江东街，市民王女士指了指她家对面一幢四楼一底的楼房。“当初规定的标准是像对面那样，但很多人都私自加盖了一、两层。”

王女士告诉记者，她的房子是在2000年建成的，是万人小区最早的一批。“正好我们那一片多算了一户人家，我们就分摊着买了他的面积。”用400元/平米的价格买了56平米，加上征地划拨的40平米，王女士按96平米建了座五楼一底的独幢小楼。“当时建清水房花了17万，买面积花了2万多，装修花了近20万。”除自家住了顶楼，余下5层她以门市4万元/年，房屋9千元/年租了出去。

王女士为记者算了笔帐，一间100平米左右的小产权房，售价也就约20万元，如果用于出租，算上物价增长，不用20年就能收到同样多的租金，而房子还是自己的。“所以大家都宁愿租，不愿意卖，除非急需用钱。毕竟这是手上唯一的财产。”

王女士说，当初建房时，负责协调的工作人员曾表示将来会为他们集体办证。“也不清楚是哪个部门的，后来就没消息了。”对于近日盛传的“转正”之说，王女士表示，如果价格不高，她还是愿意办证。“两、三万元吧，多了估计没人转了，毕竟对不想卖房的人来讲，有没有证不重要。”

购房者：“法不责众”的一场赌博

2012年3月，从事销售业的赵杰从亲戚手上买下了一套小产权房，100平米，花了15万元。房屋位于万人小区，七成新，还带家电家具。“这笔钱如果用于买商品房只够付首付，我还要另外出钱装修。”赵杰坦言，价格实惠是他买“小产权房”的主要理由。

“我也知道买卖小产权房不仅违法，而且没有保障。”赵杰说，但考虑到日益高涨的房价，他还是做了此决定。“我觉得短期内政府不会开发到万人小区这边，而且‘法不责众’，这边这么多住户，即使要开发也是一个长期的过程。只要能住满10年，我就当缴房租了。”

对赵杰来讲，小产权房唯一不便的就是因没有产权证明，无法登记户口。“考虑到将来子女读书要上户口，可能近几年我还是会再买套商品房。如果小产权房能‘转正’当然更好，多出点钱我都愿意。”

“我是2010年初买的，80平米，付了14万元。”市民杨先生也在万人小区泯河苑购买了一套小产权房。因为没有双证，在买卖时，他和房东请了律师作见证，签了一份《房屋转让协议书》。在这份协议书上，注明了房屋的性质是划拨宅基地，属于“拆迁安置新建住宅用地”；并写明房屋没有《国有土地使用证》和《房产证》；而用以保障杨先生利益的，是写有“当国家征用或需要拆迁该房屋时，拆迁补偿费用由购买方享有”的条款。

“除了没有物管，卫生、安全情况差点外，倒没什么不便。如果当时没买这套房子，现在房租都要七、八千元一年了。”杨先生表示，如果能够补点钱转正，他是愿意的。“但‘转正’涉及到整幢楼，房东不一定愿意。”

产权纠纷与住房梦的博弈

正如赵杰所讲，在房价日益高涨的当下，这些无法办理产权证和土地使用证的小产权房，成了不少人实现“住房梦”的选择。花十几万元就能在城区置业，这种诱惑让众多购房者即使明知有风险却“偏向虎山行”。

“现在买套新房至少也要40万，我和老婆每月工资加起来还不到5000元，除了房租、水电、生活费，每个月能存1200元左右，要在城区买套房真的很困难。”市民李先生表示，买二手房实属无奈之举。

记者走访城区多家房产中介后得知，目前市内绝大部分房产中介都没有代理小产权房买卖。房产中介叶先生告诉记者，前几年他还做过几笔小产权房中介业务，不过最近已经没做了。“一是由于小产权房售价不高，因而中介费用也比商品房低；最主要的，还是因为小产权房售后比较麻烦。”

叶先生介绍道，由于房屋产权转移是以房管部门的登记备案为准，而小产权房因无产权证，无法在房管部门备案，房屋交易双方私自签订的转让协议是不被认可的，因此后期容易发生产权纠纷。“我曾代理过的一笔小产权房交易，后来就因涉及拆迁赔偿，交易双方闹上法庭。因为没有产权登记，无法按《物权法》判断归属，最后只能以当时的交易价按卖方向买方‘借款’的形式判决卖方退还房款及赔付利息。”来源：广播电视报