楼市解冻 要成星火燎原之势尚须时日

节后，楼市成交量在价格下调背景下，激情回暖！2月份的第三周（2月20日~26日），北京新建住宅签约2737套，上涨了219.4%。上海楼市同期成交量环比上涨70.5%，广州上涨13.11%，深圳上涨35%。因为，2012银行按揭审核条件与之前相比松动，按揭办理和签约进度大大加快，因此，这种背景下的网签数据相对及时，能够反应最近的市场现象。而我们实际监控的市场一线数据也可以得出楼市成交量激情回暖的事实。

成交量是果不是因，回暖只能代表当下，从本质推动回暖的角度讲，楼市回暖之星火，能否造成燎原之势？这种势头会不会夭折？如果不会，能否引发楼市整体回暖？

笔者今天从市场需求角度；从推动市场的基础因素；从价格利剑三个角度回答开篇的一些问题。

结论：楼市的回暖仅限于成交量回暖，而价格是下行的，投资、供给、土地市场依然冰冻，目前的回暖只是星星之火，无法形成燎原之势。即，在未来一段时间内无法带动其他相关指标回暖。当然，这种势头不会夭折，因为造成激情回暖的推动因素，是刚性而且可持续的。

首先，此轮回暖的主力是刚性需求，即结婚、城市化过程中落户、拆迁户等，而不是传统意义上的婚房需求。

以成都为例，2009、2010、2011这几年的每年登记结婚达12万对，抛开城乡差别，购买力等因素，婚房购房需求就是420万平米。（户均70平米紧凑套二过度）。旧城改造方面，自２００２年５月开始，７年时间拆迁面积达１３００万平方米，惠及居民２０多万户、５０多万人。这些拆迁户的赔付标准相对优厚，一部分转化为市场刚性需求。2010年、2011年拆迁量也都在百万平米。2012年全年计划实施项目200个，年度计划投资219亿。这些是刚需的主要成分之一。

另外，城市化过程中的刚性需求。依据我们的调查数据，省域范围内27—35岁的三口之家，小孩上学需要户口和户主居工作住，所产生的需求量是巨大的。在2011年全年，省内市外的这部分刚性需求，在未限购的窗口区域，比例基本在50%以上的比例，即便是在2011年4季度，这一比例仍然高达30%--40%。

以上几种构成当前市场的购房主力，但不是通常所说的狭义刚需，而是泛刚需，这就是城市化也是城市改造所丰富了的内涵。而这种刚需所产生的动能，超乎一般年份所讲的刚需所带来的力量。（此一时彼一时，抱残守缺，思维还停留在21世纪初的假古董，需要重新去研究市场。）

既然，回暖主力不会消亡，成交量激情回暖自然可以持续。但能否带动楼市其他指标回暖，答案是否定的。为何？

因为，刚性需求只能维持成交量，只有改善性需求才能让楼市整体、全面回暖，而必须投资和投机性需求入市，才能使得房价上扬。如今调控高压依然，改善性需求和投资性需求被束之高阁，楼市回暖岂能形成燎原之势？

那么调控有没有松动的可能，答曰，从现实情况看，几乎没有可能。上海、芜湖新政被扼杀在襁褓，就是最好的例证。

那推动楼市的基础因素，会不会改变进而导致今年的调控随着转向？笔者认为不会。而大家一致非议的存准率下调，更多的是处于对冲外汇占款增速下降。预计未来一年仍会有2100亿元的资本从国内离场。基于此，央行在今年或仍将有三到四次的下调存准率的动作，但是银根并不会因此明显放松，新增贷款仍将有限。预计今年M2的增速也将仅为13%左右。

这一点大家疑惑，为何资本会外逃？因为美国经济从金融危机的泥沼中慢慢爬出来，有了实质复苏迹象。2011年，美国纳斯达克指数创新高，道琼斯指数也逼近历史高点。其次，美国建筑商协会指数、新房交易指数创五年新高，显示房地产业已经开始复苏。再次，美国的核心通胀超过2.7%，表明美国经济确实已经处在复苏轨道。

既然，下调存准不是信贷宽松的信号，并且强调调控不放松，就不要指望调控转向，则改善性和投资性需求就不会大量入市，那么楼市回暖就会仅限于刚需主导的成交量回暖，不会扩散到其他指标，即不会形成燎原之势。

最后，价格在房地产粗放开发，产品同质化严重、阶段性、结构性供过于求的情况下，成为推动回暖的最强推手。从市场一线品牌的价格策略来看，2011年价格整体呈现下调和底部徘徊状态，则成交量回暖还可持续，不会夭折！并且随着成交量回暖，银行首套房贷放松，开发商资金链解冻，价格出现崩溃的可能性无限小，更何况调控泰山压顶，该改善性需求和投资需求离场的情况下，价格仍在可控范围之内。

虽星星之火可解冻解渴，但形成燎原之势，进而整体回暖来日方长。