地方与中央的博弈告一段落后的问题

近日，一位负责房地产市场监管的司长表示，与中央政府调控要求不符的地方政府“微调”，已经被一一“叫停”。他强调，露头就打，绝不允许地方政府在房地产调控上唱反调。房地产权威专家、住建部政策研究中心副主任王珏林，在接受记者独家专访时也隔空喊话：中央政府早已明确坚持调控的决心，如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。王珏林还强调，中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确，两会后也不会松动。

地方政府与中央政府关于房地产的博弈由来已久，一边是中央政策要执行，另一方面又要保证地方经济，真是煞费苦心。在本次调控过程中，也有不少城市试探中央政府的态度， 2011年4月25日，有媒体报道称，海口市市长冀文林4月20日在海口市政府第75次常务会议上说：“要充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则。”冀文林的说法立刻被解读为海口或将在全国率先停止房产限购措施。海口意欲取消限购的声音还未平息，大连又发力了，如果说海口还是犹抱琵琶半摭面的话，那大连就是真刀真枪的实干了，5月31日大连的政策变为大连市内四区及高新园区买房，开具《购房资格证明》时不再需要携带户口本与结婚证，即认定房屋套数只查询个人购房记录。换个角度说，也就是大连认定二套房不再以“家庭”为单位，改以“个人”为单位限制购房。而在10月11日，佛山市住房和城乡管理局发布了《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，佛山市的楼市调控政策与之前相比出现了松动，表现在：1、符合人才引进政策的，不限购。2、房产证满5年及以上的房子不限购。3、本市户籍居民允许增购一套7500元/平方米以下的住房。4、本市户籍“村改居”家庭买房不限。幸好当时这几个城市没有真正的放宽限购令，海口只是虚晃一枪，而大连和佛山的新政策只执行了半天即修改回去了。另外就是近期的芜湖与上海的小动作，安徽芜湖2月9日发布名为《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》的文件。文件强调，2012年1月1日至2012年12月31日期间，芜湖市区购买自住普通商品住房，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。其中，对于购买90平方米以下自住小户型商品住房的，财政部门再给予50~150元/平方米不等的补贴。为“鼓励实用和专业人才在芜湖就业创业”，具有中专及以上学历或初级及以上专业技术资格的购房人，除享受100%契税补助外，还能分别获得100元/平方米、200元/平方米(硕士、副高)、300元/平方米(博士、正高)的购房补助。与此同时，外地人员在芜湖市区购买商品房人均面积达15平方米以上的，可准予房主及共同居住的直系亲属户口迁入；外地人员在芜湖市区购买45平方米及以上的新建商品住房，本人、配偶、未婚子女户口可迁入。尽管《意见》称上述政策的意图是“引导合理住房需求，改善居民居住条件”，但在绝大多数业内人士看来，在楼市长期低迷的大背景下，这些政策客观上的救市效果不言而喻。而上海做得更有意思，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。

其实对于各地方政府来讲，已经无需住建部再表态了，芜湖新政暂缓执行，上海停止外地户籍居发持长期居住证满三年可以享受本地户籍居民同等购房资质，已经充分表明了中央政府的态度，尤其是在18大召开前夕，各地方政府应该不会再以身犯险了，也就是说此次中央政府与地方政府的博弈是以中央政府的强势要求最终取得胜利。但是，我们应该看到另外四个问题，第一是中央政府的胜利是暂时的，因为地方政府还是依赖于土地财政，他们对调控还是有想法的，所以只要一有机会或觉得调控略有放松，他们就会再次搞一些小动作；第二是目前的调控虽然取得了一定的成功，但是各地的房价还没有真正实质性的降价，对于我所讲的调控四个阶段来讲，现在还没有完全走到第二个量价齐跌的阶段，如果要想让房价回归到合理水平，还有很长的路要走；第三，对于此次调控来讲，中央政府所采用的方法主要是限购、限价等非市场经济的行政手段，而中央政府提出的保障房政策还没有落到实处，老百姓还没有真正享受到保障房提供的保障，如何运用市场的手段来抑制房价是中央政府必须要面对和解决的问题；第四是如何解决限购、限价所带来的后遗症，因为任何一个政策都会期限，当房地产市场不景气的时候或者需要房地产业来拉动内需的时候，可能会放宽限购或者限价，那时候可能面临的是报复性反弹，就像2006年与2009年一样，当需求被压抑得太久，爆发的力量是不可估量的，就像弹簧一样，所以如何解决取消限购与限价后的报复性反弹也是一个重要的课题。