从嘉瑞·财富广场法拍看乐山商业地产：新老更迭 一路向前

乐山在近十年里人口并没有太大变化，并且伴随着房产开发，老城人口外溢，区域内消费能力下降，加之电商的风起云涌，实体商业变得愈发艰难。最近几天，关于乐山重百商场、沃尔玛超市即将司法拍卖的消息在网络上不胫而走，更是引发了市民们的广泛关注。

调查嘉瑞·财富广场将整体法拍

最近，一则“乐山市市中区鼓楼街58号8幢1层-4层房产、1幢地下1层（沃尔玛超市）房产、1幢2楼、1幢3楼房产，将于6月在网上司法拍卖”的消息传出，记者通过走访了解到，此次网传的乐山重百商场、沃尔玛超市即将法拍确有其事，同时法拍的还有两大商业周边的相应商业体。也就是说，整个嘉瑞·财富广场都在拍卖序列之内。

客观分析，此次的拍卖标的物位于乐山老城区传统的商业区域核心，地理位置优越，紧邻上中顺商业街；周边各种类型商业、卖场、住宅聚集，人流量大，公共配套设施完善，各种大型商场、金融机构、学校、医院云集；市内多条线路公交车经过，交通十分便捷。

核实6月10日将启动法拍交易

记者进一步了解到，位于市中区鼓楼街58号的“嘉瑞·财富广场”项目，建筑面积56911.92平方米，证载性质为商业用房；产权人为法人，取得方式为自建；抵押种类为最高额抵押，第一顺位最高额抵押债权金额为4亿元，第二顺位最高额抵押债权金额为1亿元。目前该资产已绝大部分出租，主要用作餐饮、综合商场、影院等，年租金共约1620万元。该抵押物部分原由上海市宝山区法院首封，现该法院已将处置权移送予本案恒丰银行股份有限公司乐山分行申请执行的执行法院。

恒丰银行股份有限公司乐山分行相关工作人员告诉记者：“此次法拍为嘉瑞·富广场开发商与银行的一次债权处置工作。相关债务数据显示，截至2022年1月20日，本金43537.83万元，欠息30687.94万元，垫付费用23.90万元，债权合计74249.67万元。”

该工作人员介绍，借款人乐山YJ房地产开发有限公司成立于2006年6月5日，注册资本为5000万元，主营业务为房地产开发，目前已无实际经营活动发生；借款人乐山JY投资有限公司成立于2009年11月26日，注册资本为800万元，主营业务为餐饮、娱乐、旅游项目的投资，已于2017年2月停止经营活动。

据悉，对于所涉及的商业物业拍卖，将于2022年6月10日10时至6月11日10时（延时除外），在乐山市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台进行。

转型新老商业迭代带动城市发展

在2020年乐山“8·18”特大洪水之后，梅西百货宣布退出乐山市场。2021年，距离梅西不远的人人乐超市宣布谢幕清仓……再加上一直没有运营起来的世纪城商业体和青年广场，乐山老城区商业前路艰难显现！

其实，受到电商的冲击，线下实体店生存空间被挤压，竞争压力大，大多数城市都面临这一情况，只是影响大小不同而已。

当具体到乐山老城区，商业艰难的原因还有业态设计不符合当下“购物、娱乐、休闲等于一体”潮流，再加上这些老商业体停车困难，人流量向更符合要求的世豪广场、乐山万达广场等转移，艰难也变成了情理之中的事情。

电子科技大学房地产专业客座讲师牛冠华表示，从“老城”到“新城”，再到现在的青江、城北、城东、城南等片区，乐山城市在向外扩张的同时也意味着人口向扩张区域流动。而近几年来乐山的人口并没有大幅度增长，在人口变化不大的情况下，许多以前的老城区居民现在都分散到了其他新发展起来的区域。人流量是商业的决定性因素，有人才会产生消费需求，有需求才能带动商业的发展。

当然，新老迭代并非意味着商业的“消亡”。比如，曾经的梅西被京东电器取代、谢幕的人人乐换成了联华超市，它们都有了新动态，也说明老城区依旧有大型商业体存在的价值。一座城市、一个区域的商业想要得到持续良好的发展，业态很重要，不管是和生活息息相关的生活超市，还是网红美食一条街，或者是因医院、学校而带来的消费需求，都需要根据区域内的具体情况而定。