令人纠结的商业地产交易税费

乐山房产网 讯 随着商业项目的日益增多，有关商业地产交易税费的讨论如火如荼，有人隔岸观火，也有人忧心忡忡，对未从事商业经营项目的人来说，商业地产交易税费是一个陌生的概念，但是对于经营者来说，这个名词委实令人感到头疼，部分交易税费赶超毛利的态势，让很多商铺卖方犹豫不决，这种矛盾的心理至今仍普遍存在。

虽然纳税是每个公民都应尽的责任和义务，但是在高额的商业地产交易税费面前，还是有不少人皱起了眉头，不仅买方对此深表无奈，就连卖方也是有苦说不出，需要缴纳的商业地产交易税费有十多种，聚少成多，多种交易税费累积起来，其数目直逼毛利润。

一、商业地产交易税费主要组成部分

商业地产交易税费多种多样，但主要由营业税、个人所得税、契税、土地增值税、合同印花税以及交易手续费组成，其中对买方来说，需要缴纳的主要有买入合同金额的3%契税和0.05%的合同印花税，如果买二手商铺的话，还需要缴纳额外的0.5%交易手续费。

对卖方来说，需要缴纳的商业地产交易税费就多了，具体主要包括以下几种：

1、营业税及附加：按买卖合同差价的5.6%计算；

2、契税：按评估价格的3%计算；

3、土地增值税：按照买卖差价与原买入价计算得到利润率，计算方法也有所区别：

（1）小于等于50%，税率为30%；

（2）大于50%小于等于100%，税率为40%；

（3）大于100%小于等于200%，税率为50%；

（4）大于200%，税率60%；

4、个人所得税：在扣除了营业税和土地增值税之后，剩余的净利润再按照20%征收。

二、商业地产交易税费为何让卖方矛盾不已

其实在高额的商业地产交易税费面前，买卖双方都会望而却步，根据以上征收税费的计算方法，假设评估价格与实际售价一致，买入价格为100万元的商业地产，在4年后以220万元的价格出售，那么卖方就应该付出12.43万元的营业税、36万元的个人所得税和6.6万元的契税，单单这三项就让总交易税费达到了55万元上下，基本上接近交易差价的一半。

这还是假设评估价格和实际售价一致的情况，然而在实际生活中，评估价格往往大于实际成交价格，这也使得交易税费赶超毛利润的情况频繁发生，在这种态势下，很多卖方即便亟待资金周转，也不愿意贸然出手，高额的商业地产交易税费让很多人都倍觉无奈，由此引发了很多起源于高额交易税费的矛盾，很多卖方选择出租而不是转手。

对买方来说，由于商业地产交易税费远超住房交易税费，是否购买商业地产，还是要看其市场前景如何，地理位置以及升值潜力都有待观察，投资有风险，出手需谨慎，一个失误可能会造成连锁反应，入不敷出的情况再常见不过了，但一旦发现商机也不要犹豫不决，以免别人捷足先登。

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