“两房变三房”、“买一层送一层”、“超大赠送面积”……近年来，类似的广告语在乐山楼盘销售宣传中遍地开花，“买房赠送面积”几乎成为楼盘销售的必杀技，售楼***无不殷勤地帮购房者算着“相因账”，开口闭口都是“实享单价”，刻意回避真实的价格，看似免费的香饽饽打动了无数购房者的心。今年以来，购房过程中存在“猫腻”，问题基本上都指向含糊的赠送面积上，颇具代表性的，则是近期开盘的乐山某楼盘。开发商许诺的赠送面积是否真实有效？能否载入房产证，受不受法律的保护？如果开发商违约怎么办？购买高赠送面积的住房存在哪些风险？对此，记者进行了深入的走访调查。
实享价、优惠价、合同价，价格到底是多少？
日前，意向在罗浮盛世购房的市民在看到合同后傻了眼：“宣传中明明说的不到4000元/平米的单价，怎么签合同的时候就变成了5000多元/平米？”带着疑问，记者来到乐山某楼盘售楼部实地调查。据了解，该项目以年轻购房群体为主要目标客户。当得知来者需要的是使用面积在100平米的住房后，项目销售人员推荐了一套一期侧临江的76平米户型，承诺届时的实际使用面积正好100平米。按照户型图的介绍，该户型的赠送面积主要是“全赠送”的飘窗、空调机位、部分书房、次卧以及入户，还有“半赠送”的阳台、花池等构成。尽管宣传的“赠送面积”达到20多平方米，但是价格确让人看得一头雾水。一位购房者拿着认购单告诉记者，76平米的户型，标准总价约42万，优惠后的总价不到40万。“按照置业顾问的说法，‘实享价’每平米才3860元，比起其他项目5000元多/平米的价格可算是捡了大便宜。”但是，购房者在签订合同的时候看出了问题：购房合同上，只有套内面积和建筑面积，说好的“赠送面积”不翼而飞了。同时，房屋的价格也从宣传的不到4000元/平米，摇身一变高达5000多元/平米，当场就有部分购房者表示拒签合同。
谁能保障“赠送面积”落到实处？
“你不要看建筑面积，主要是看实际使用面积。”走访过程中，销售人员并没有正面回答记者的疑惑，而是极力主张看装修参考方案。按照装修参考方案图，这个原本“很小”的住房，因为是“可变户型”，于是摇身一变成了 “大户型”住房。建筑面积只有76平方米的户型，居然装修成了三室两厅一卫，外加两个阳台。“虽然使用面积很大，但是总价却不是很高。”销售人员一直强调，他所推荐的户型很划算，不仅在购房时要少花钱，而且由于产权面积小，税费还可以节约一些。
有购房者告诉记者，由于购房合同以及认购单中均未注明赠送面积，购房者都担心交房后房屋会出现“赠送缩水”。当问到“赠送面积”如何确保到时落到实处的时候，销售人员只是一味地强调“放心，不会有差错的”。
然而，既然合同和房产证上都无法显示“赠送面积”，谁来保证到时的现房和开发商当初承诺的一致？如果不一致找谁解决？其中一位购房者告诉记者，为了保险起见，他们一家要求销售经理在合同附件上签字保证赠送面积与承诺一致。那么，这种由销售者“签字画押”的保证行为是否具备法律效力呢？有法律工作者向记者介绍，近年来因面积赠送而产生的纠纷呈上升趋势，不管是营销方还是开发方的某个人签字画押做出的保证，都是没有法律效力的“空头支票”。
据律师介绍，产权登记面积是房屋竣工验收后，购房合同内填写的测绘后面积以及房屋产权证上的面积。开发商售出的预售房并没有竣工验收，只有竣工验收后才能正式对房产面积进行测绘。在售房时，开发商会通过图纸计算出大概面积进行出售，购房合同给定的面积误差不得超过国家规定的3% ……翻遍现行的所有相关的法律条文，也找不出关于“赠送面积”的释义和规定。
为什么开发商的合同条款中只有“建筑面积”，却只字未提大肆宣传的“赠送面积”呢。一位销售经理解释道：购房合同中未注明赠送面积，这是业内的“行规”，一般在购房后都会让业主签两个合同，一是购房合同，二是二次装修合同。因为在测绘环节中，测绘部门只会针对建筑面积进行测绘，而在签订二次装修合同后，开发商就会将此前未测绘的“赠送空间”平整出来。
当记者问及如何确保到时的“赠送面积”不缩水时，这位负责人表示，这事情谁也无法保证，只有看开发商的品牌诚信度了。记者不禁又产生疑问：既然开发商要真心实意搞“赠送”，为什么连一纸承诺都不愿意出具呢，是想给自己留条“退路”吗？
“赠送面积”的安全隐患和高容积率
在乐山开发业界，普遍的说法是：乐山是从2011年元月开始禁止赠送面积的做法。事实真的如此吗？记者从市住建局建设工程规划管理科了解到，主管部门从来就未对赠送面积的做法（业内称为“偷面积”）表示认可，为了规范市场还专门于2011年1月4日下发了市住建局《关于加强房地产开发项目规划设计方案管理的通知》，通知要求“严禁突破强制性指标，如容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率、停车位等”；其中第四条强调规范住宅套型设计，“禁止使用入户花园、空中花园、可变空间等不规范设计语言”……
在业界，“赠送面积”实际上被称之为“偷面积”，可见这是一个无法光明正大的“潜规则”。那么，赠送的面积是从什么地方“偷”来的呢？据业界人士介绍，除了现行法规规定本来就半计价或不计价的地方外，新增的“偷面积”主要是利用架空层、通道、连接梁等地方后期改建而来，存在一定的安全隐患，因为这些地方不属于购房者的产权面积，不受法律认可，所以业主在后期装修使用中出现了质量安全问题，是不受法律保护的，责任自负。此外，赠送面积越多的小区，其实际的容积率越高，入住的人口密度同比大于实际规划的人口密度，直接影响住户的舒适度。
如果确实要选择具有“超大赠送”的商品房，如何保证对方的承诺能落到实处呢？一位房产营销人士表示：首先在购房时尽量选择口碑好、信誉可靠的大品牌开发公司，例如立事达、仁和、领地、金杯等品牌；对于中小品牌、开发资历短浅的开发公司，尤其要警惕对方的商业信誉和“一锤子买卖”。二是对于开发商赠送面积的承诺，购房者一定要索取具有法律效力的书面文书，对方不愿意出具书面保证的，也要保留好购房合同中的户型图纸（一般上面都标有房屋的具体尺寸），如果发生纠纷，这也可以作为维权的依据。
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