投资导向：成都魅力和压力并存

2012年世邦魏理仕公布的“全球零售业调查数据”显示，成都是全球第三大忙于建设购物中心的城市。未来几年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市，以成都加上周边区县的1000多万人口，光新建的商业项目，人均商业面积就达1平方米左右。

上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成表示，成都的商业供应已经面临“绝对过剩”的极大风险。

此外，目前整个成都市建筑高度超过200米的商业项目总数（含规划与在建）已经超过30栋，而高楼最多的纽约也仅有35座、上海为21座、北京仅为4座，成都的高楼规划与建设，大有赶超世界之势。

城市综合体时代是一个城市商业地产发展的最高阶段，城市综合体的核心内容由6方面组成：酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公共空间(Public Space)、购物中心(Shopping mall)、文化娱乐休闲设施(Culture & Recreation)、公寓楼(Apartment)等，因此“城市综合体”简称“HOPSCA”。在一个城市人口密集的区域设置一个这样的城市综合体无疑是一种合理的需求。不可否认，它的建成还将极大程度地推动这个区域的人口聚集和服务的辐射功能。但如果扎堆过度配置，会给商业品牌的布点密集而造成品牌效益的衰减。

5月13日华远地产前董事长任志强做客在成都举办的“国五条后的成都楼市机会”高峰论坛。在谈到成都房价时，他表示按照目前的趋势，成都房价还会涨，具体上涨的空间还要看政府相关政策的出台，“如果限购政策再加码，或政府提供更多低价房，成都房价上涨的空间会大一些，因为低价房能够满足一部分市场需求。如果低价房更少，那上涨空间更小。”

任志强说并不担忧成都的住宅市场，但观察到成都有不少商业综合体，担忧成都的商业地产是否过多。“成都第三产业占GDP的比重是52%，在全国属于中等水平，我目测成都商业地产，包括写字楼的新建面积增速应该高于第三产业的增长速度。地方政府规划过多的写字楼、商业地产可能会出问题。”

对于成都土地市场，任志强也发表了观点，据他了解在去年全国土地供应为-24%的情况下，成都的土地供应数量呈正增长，“如果土地供应超出人口增长需要，也不利于房地产健康发展，北京去年住宅供应同比增长30%，其中商品房供应同比增长15%左右，我认为这比较健康。”

根据锐利地产提供的数据，目前成都住宅均价已达到9000元每平米，任志强认为“平均值是最容易误导民众的”，“按照国际惯例，统计房价应该按照中位数而不是平均数统计，具体包括三个中位数：人均可支配收入中位数、房价中位数、房屋居住面积中位数，而不是平均数，单纯计算平均价格是不科学的。”不过，他也劝普通消费者，“既然均价9000，那就有6000的，也有一两万的，你就不要去买一两万的，那是卖给有钱人的，一般老百姓就去买6000元一平米的房子就行了。”

对于成都的城市规划，任志强也发表了意见，他认为成都现在才修到三环路，“跟北京比差的还远，成都的城市规划应该按照能够容纳2000万人口的体量为标准。”

没人能告诉你一个城市该有多少城市综合体的配置；也没人能告诉你一个区域该有多少个城市综合体的配置。但我们会看到过度配置造成的交通压力、聚集效益的分流、品牌维护费用的增加，都是未来商业病态的凸显问题。

毋庸置疑，一个城市有着对商业地产的高度需求，但这并不意味着就需要过度地去配置商业配套，否则带来的势必就是一种商业地产的虚高，这仿佛就是中国式地产的通病，发展势必造成失控，矫枉势必造成过正。

建筑和生活需要有一个结合体，这个结合体应该是用来承载人们理想的一种生活方式。社区商业、专业化卖场、城市综合体都是最佳的承载体。合理的配置、便捷的参与，这两点都是实现商业与城市、商业与人之间发展和需求的最佳结合点。任何过度都会给城市的运行带来压力，也会给企业的发展带来极大的负担，去掉配置的虚高才是商业地产蓬勃的活力。

城市需要魅力，生活需要活力，企业更需要把压力变成活力。城市综合体的建设不得不说是魅力和压力并存，想说爱你还真的不容易

名词解释：城市综合体顾名思义就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。