积蓄力量 期待精彩 2012年中乐山楼市进入关键期

6月高层数度表态“楼市调控不动摇”以及频频对楼市不实传闻进行的辟谣，并未彻底消除市场各方对“楼市回暖”的预判和疑虑。6月，全国楼市开始升温，7月，本应步入传统淡季的楼市依旧热力不减。而在许多城市出现“量价齐升”的同时，各地土地市场“地王”再现也进一步加深了购房者“恐慌性购房”的情绪。

再看乐山楼市近段时间的反应：1-7月，规划区（市中区、沙湾区、五通桥区）房地产开发投资22.56亿元；商品房销售备案面积70.45万m2，其中商品住宅销售备案面积60.31万m2，均价4799元/m2；7月，规划区（市中区、沙湾区、五通桥区）商品住宅销售备案面积15.58万m2，均价4913元/m2，其中市中区商品住宅备案面积14.48万m2，同比增长56.2%，环比增长214.78%。

无论是全国范围，还是乐山本地，不难看出，市场的“回暖”成为不争的事实，“楼市反转”的猜测也愈演愈烈。7月19日，国土资源部与住房和城乡建设部联合下发紧急通知称，近期房地产和土地市场出现的一些波动并未改变市场整体格局，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加。然而不管怎么说，由刚需、改善型带动的这一波楼市小高潮已成定局。

数据出炉

中心城区7月销量井喷

来自乐山市房管局的最新数据显示：2012年1-7月，规划区（市中区、沙湾区、五通桥区）房地产开发投资22.56亿元；批准商品房预售项目26个，批准商品房预售面积68.55万m2，其中住宅面积54.02万m2；商品房销售备案面积70.45万m2，其中商品住宅销售备案面积60.31万m2，均价4799元/m2；二手房住宅交易面积21.53万m2，均价2414元/m2。7月，规划区（市中区、沙湾区、五通桥区）房地产开发投资4.17亿元；批准商品房预售项目3个，批准商品房预售面积14.56万m2，其中住宅面积13.71万m2；商品房销售备案面积16.34万m2，其中商品住宅销售备案面积15.58万m2，均价4913元/m2；二手房住宅交易面积3.65万m2，均价2679元/m2。

而从6、7月份乐山中心城区的具体数据分析，6月份，市中区商品住宅销售备案面积为4.6万m2，同比下降35.21%，环比下降47.55%；但到了7月份，市中区商品住宅备案面积14.48万m2，同比增长56.2%，环比增长214.78%。

对于7月份楼市井喷的态势，有业内人士分析道：“6月中旬，分别位于城北、城东的五洲汉唐、龙湾水岸、嘉州长卷3个项目揭开了二季度开盘大战的序幕。单日销量，五洲汉唐一期一批次210套（推出房源276套）、龙湾水岸一期一批次近500套（推出房源500余套）、嘉州长卷一期一批次537余套（推出房源844余套），总成交量就高达近1300套。随即，也带动了乐山楼市年中的一波小高潮。按照正常的签约备案程序，7月份乐山楼市的井喷更应该看作是年中乐山楼市的一个爆发点。”

市场分析

刚需带动年中楼市回暖

进入7月份，乐山楼市供应与成交出现“井喷”。据记者初步统计，下半年乐山楼市放量楼盘不少，虽然难以再现两年前的放量规模，但7个纯新盘的或将入市显然给购房者提供了更多的选择空间。这些楼盘在区域上也分布于中心城区各地：城南，江山一品、三江华府、金杯银滩；城北，金榜世家、汇丰国际；乐山广场片区，龙湾庄园；老城区，阳光水岸。除此之外，近期大热的嘉州新城·御墅、万和华庭三期等房源也在本月正式开盘。据记者估计，乐山楼市下半年将形成十余家楼盘集体入市“瓜分”市场份额的局面。一位受访的业内人士也表示，与此同时，西城国际、领地·亚马逊等带有存量房源的大盘暂时还未做出动作，可以预料，下半年的乐山楼市势必迎来更大的竞争。

但从年中这一波成交井喷的情况来看，中小户型为主的“刚需”产品仍是主流，刚需一族成为拉动市场的关键。

“在打击投资及过多需求、支持首次刚需需求的政策环境下,小户型新增供应与政策背道而驰,仍以中大户型供应为主。”有业内人士分析，2012年开发商将顺势而为,适时调整产品户型面积,增加中小户型规划,相应减少中大户型规划，是开发商保卫刚需客户的重要手段。以城北片区的龙湾水岸项目为例，“87㎡实得四房”的广告打得铺天盖地，刚需产品达到改善型物业的标准，吸引购房者的眼光是必然的，而项目两次开盘90%的销售业绩也反映了市场的态度。除此之外，半山枫景、大道中心等项目的中小户型在近段时间的走势也是颇为不错。

与此同时，开发商除了降价吸引置业者的目光外,“上半场比赛”中各种惯有战术也得到了全面展现。常见的比如加大优惠力度、买房送装修、针对各类群体的置业计划等绝招都能在各地楼市上半场找到痕迹。上述战术外,今年基于降价衍变的一些招数也开始吃香,例如特价房策略。在今年的住博会期间就推出了特价房这一招,受到了市场的肯定,引得乐山置业者追捧。

销量推高价格

市场再度活跃

成交持续回暖，走进7月，在乐山市场上，除了少数几个大力促销的楼盘外，大部分的项目都“企稳”价格，有不少消费者惊呼，开发商的促销折扣幅度在逐渐缩小，自己心仪的几个项目，销售人员报价都比2、3月份时贵了300至400元/平方米左右，市场中涨价的预期也在不断升温。“市场情况一好，开发商就明显不太想降价促销了，难道房价开始要止跌回升了？我还要不要继续守下去？”在城北某大型楼盘售楼部，正在看房的张先生向记者抱怨。

楼市回暖后，“价随量涨”成为人们普遍担心的问题。中国房地产指数研究院调查数据显示，今年6月全国100个城市新建住宅均价比5月上涨0.05%，结束了连续9个月的环比下跌态势。世联地产市场研究报告中提出，成交量上扬带来价格上涨压力，令市场颇为担心：基于目前的形势，世联地产研究认为，不管是宏观经济政策还是房地产调控政策都难以出现大幅度的松动。宏观经济政策方面，由于长期通货膨胀的风险难以消除，决定了本轮货币政策放松尺度有限；地方政府很难再次过度地加杠杆，因此大规模的投资增长难以实现。此外，房地产调控也被政府提高到了调整经济结构甚至于稳定民心的政治高度，房地产调控仍然难以松绑。

不过，市场对房价的预期，“看跌”的心态逐步得到改善。对未来房价的稳定预期，能促进市场成交量维持稳定。

从当前的乐山楼市走势情况来看，下半年一大批高端项目的推出，势必将乐山楼市的均价拉上一个梯度。统观即将上市或者已经上市的项目，如江山一品、万和华庭三期、嘉州新城·御墅、龙湾庄园、金杯银滩等等，都是冠以“高端”或“准高端”的洋房、别墅级产品，价格上的提升是必然的。

其实，在楼市中场激烈的交锋中,也酝酿着机遇。楼市持续低迷,到5月后开始缓和,缺乏后续调控政策的跟进,加之信贷面的宽松,无法再淡定的置业者们的观望情绪出现波动并再度活跃于市场中。“贷款利息降了,怕房价又涨起来,所以来看看合不合适买房了。”在城西某项目售楼部看房的刘女士在接受记者采访时说。来自多个售楼部的反馈也显示,目前市场上成交虽没有变化,但能明显感受到看房人数的增加,而这种现象正为下半场的精彩积蓄力量。