楼市博弈继续 满足需求是关键

“金九银十”是房地产传统的销售旺季，然而，今年的“金九银十”能否如期而至，却是一个悬念。近日国家统计局公布的7月份70个大中城市房价显示，新建商品住宅价格环比上涨的城市达到50个，持平的11个，环比下降的城市只有9个。而房价的上涨，已然对不断回升的成交量造成了冲击。据统计，8月中上旬，全国54个主要城市新建住宅成交量出现了环比下滑。

但是乐山楼市方面，上周六、周日分别开盘的万和华庭三期、嘉州新城·学府花园二期两个项目同样无悬念大卖。前者排号300多组、推出128套、单日售罄，后者排号500多组、 推出308套、基本售罄，数据上直观地反映出当前楼市的火爆。

房地产大市场形势艰巨与本土内环境旺销似乎已经形成了鲜明的对比，博弈，显然是这一阶段的关键词。而日前国务院房地产调控督察组成员“楼市调控暂无必要出台新政策”的表态，虽然仅是督察组的意见、尚需国务院批复，但在一定程度上为市场增添了信心。

8月份全国楼市价涨量滞

据国家统计局公布的数据显示，7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市达到50个，70个城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.14%，与6月0.02%的涨幅相比，7月涨幅显现出继续扩大之势。而在6月以前，70个大中城市新建商品住宅曾连续9个月环比下跌。而50个房价环比上涨城市的数量，比6月份足足翻了一番，甚至超过了上半年新房环比价格上涨的城市数量总和。

在不少城市，也传出涨价楼盘增多的消息。在北京，中原市场研究部统计数据显示，在7-8月连续两月均在北京签约榜单前100的住宅项目合计有55个，这55个项目占据了当月签约的6成以上，在8月截至21日的价格变动中，价格出现环比上涨的有40个，占到这些项目的73%。在上海，上海易居房地产研究院近日发布的研究报告显示，自去年底以来连跌数月之后，今年6月份上海商品住房价格指数环比小涨0.2%，7月份销售均价仍有所反弹，且不少楼盘收窄了之前的优惠幅度。尤其是即将试运营的轨道交通13号线和11号线沿线楼盘，近期纷纷提价。

众多楼盘之所以敢于提价，成交量的不断回升显然是关键原因。不过，6、7月份以来的涨价行为，已经在8月份显现出对成交量的影响。中原市场研究部统计数据显示，8月中上旬，54个主要城市新建住宅合计签约165930套，环比7月同期的182096套下降了8.9%。一线城市中，上海成交降幅超过30%，二线城市中，杭州、南京、武汉等均有近20%的跌幅。

对于一、二线城市8月中上旬成交量明显下降的原因，乐山市房地产商会会长王树云认为，首先是供应量下滑，大部分热点城市开发商认为在上半年的以价换量中，牺牲了很大的利润，在最近资金缓解以后，都不同程度减缓了供应节奏。其次是近期房价的反弹，对成交量造成了一定冲击。第三是最近督察组的各地督察及不同力度新政的传闻，在一定程度上影响了购房者的积极性。

乐山楼市再现小高潮

“不过，乐山有着自己的房地产内部环境，由于地处三线的政策面、大市场面的营销肯定不如一、二线城市来得敏感，所以我们本土的房地产市场既与大市场相连、也在与大市场博弈。”王树云的判断，似乎也被上周两个项目的开盘大卖所印证。

8月25日上午，万和华庭楼王级产品——三期SOMO空中墅院一批次终于在市民期盼之中迎来了盛大开盘。记者当天9点左右到达现场时，被眼前的火爆场面惊呆了：十多名安保人员指挥交通、维持秩序，各地牌照的车辆沿道路两旁整齐停放，蜿蜒数百米；开发商搭建的上千平米选房等候区早已是座无虚席，凭诚意登记书等待入场的选房客户更是排起了长队，现场人气爆棚。紧接着，无悬念地热卖便从一连串数字开始：千人抢购、开盘两小时售罄。据了解，万和华庭三期共348套房源，一期共推出128套，最高可享受11%的总房款优惠，在2个小时的时间里，128套房源全部抢购一空，不少销售人员在高频率地接待后几乎累得说不出话来。

无独有偶，次日，嘉州新城·学府花园Ⅱ盛大开盘，开盘当日推出房源308套，火爆疯抢，3小时纷纷抢定，开盘当日几近清盘。项目凭借一线临江资源、三大名校汇聚，未来商业中心、运动健身、购物休闲等都市完备配套受到购房者追捧, 嘉州新城的人居价值再次续写乐山楼市传奇。该楼盘相关负责人在接受记者采访时说道：“学府花园Ⅱ从6月28日正式亮相到开盘，近两个月的时间，排号客户达到500多组，开盘当天选房现场更是涌进近千人，实在太火爆了。”

对于这一市场现象，业内专家牛冠华认为，万和华庭、学府花园之所以卖得好，第一是它们产品的差异化策略，瞄准了市场上的市场细分客户，产品优势和地段优势都较明显；第二是两个项目营销定位都比较精准；第三是刚性需求的释放，毕竟刚需憋了两年了。“根据营销上我们常讲的‘萨伊定律’,供给能够创造需求,也能抑制需求,能够创造需求适应需求的供给是有效供给,背离需求的供给是无效供给。”牛冠华说道：“乐山市仍然是一个由农业向工业转型的人口大市,经济发展较好,但城镇低收入家庭数量多,居民对大面积的、高档的改善性产品需求不是很旺盛,更多的是自住性、改善性和保障性的普通住房需求。我们纵观今年乐山房市，卖得好的都是产品差异化、性价比、平价项目。由此可见，在政策面未有根本性转向的时候，未来乐山房市将维持刚需的、产品创新较多的优势项目为主要去化产品，首改需求为辅，终极置业产品小幅放量的市场格局。”

后续市场加推不断

如果将当前乐山的这一波行情视作小高潮，那么后续市场多个项目的不断加推则是为“金九银十”打下了坚实的供应基础。

最新消息，上周末开盘大卖的万和华庭三期将在本周六应市加推二批次128套房源。项目凭借88—106平米全花园环抱户型、20-52平米纯赠送空间、2.5米超大阔景花园种种亮点，在短短30天的时间里，排号量已经迅速突破300组，业界评论道，一场新的抢购风暴，正在蕴量。与此同时，还有近一半的排号客户以及后续前来看房的购房者尚未选到心仪的房源。但面对退号还是顺延，几乎所有见证了开盘盛况的人都毫不犹豫地表示：“顺延，等待二批次。”在客户们的强烈要求与期待下，项目营销负责人何先生表示：“对于部分没有选到心仪房源的前期客户以及新客户，本周六我们特别紧急加推二批次2号楼的128套房源，欢迎购房者选购。”

与此同时，在城北，以投资型精装公寓为主力产品的龙湾水岸三期即将面市的消息也吸引了不少投资型客户的目光；在城西，西城国际最新批次也拟定于10月份正式开盘；在城南，金杯银滩项目也是蓄势待发。

显而易见，咫尺而入的“金九银十”将不再是以往刚需盘“独大”的局面，而将形成刚需、改善型、准高端、高端以及投资型共同组成的复合型市场。不少受访的业内人士纷纷断言：今年的“金九银十”，销量、价格走势尚且不妄加断言，至少有一点，从产品形态来讲是近年最为完备的，这也表示乐山楼市在调控下可持续健康发展已经显现出效果，对于购房者来说，选择面也更宽了。