访乐山房地产营销协会会长牛冠华:产品差异化 营销精准化

牛冠华，著名地产策划人，西南多个开创性项目注册策划人，电子科技大学房地产专业客座讲师，国家注册房地产高级策划师、高级估价师，成都房地产商会副会长，乐山房地产营销协会会长，四川大学房地产MBA。

结缘乐山

偶然中的必然

提及为何结缘乐山，牛冠华直言“来乐山发展偶然中有必然”。自2006年开始，牛冠华在中海地产担任营销总监，2009年在成都的一家代理公司担任营销老总，分管项目之一就是乐山的西岸第一城，因为这个契机开始接触乐山楼市。“来乐山发展主要是两个因素：一方面是家庭因素，我爱人是峨眉人；另一方面是看好乐山的房地产发展，2009年受多项经济刺激政策的影响和大量信贷资金的推动,乐山市房地产市场在投资、价格和供需等方面全面复苏。”他说道：“目前乐山楼市房地产投资大幅增长,主要流向住宅领域;改善性需求产品向民生类、刚需产品过渡；商业地产持续繁荣，出现较多的商业综合体项目;销售市场量价齐涨,二手房相对平稳;保障性住房发展强劲，乐山楼市表现出了强劲的发展后劲。”

“金九银十”

刚需为主、改善型为辅

上周末，万和华庭三期、学府花园二期的开盘大卖，再次刺激了乐山楼市的神经。前者排号300多组、推出128套、单日售罄，后者排号500多组、 推出308套、基本售罄，数据上直观地反映出当前楼市的火爆。对于这一市场现场，牛冠华认为，万和华庭、学府花园卖得好，第一是它们产品的差异化策略，瞄准了市场上的市场细分客户，产品优势和地段优势都较明显；第二是两个项目营销定位都比较精准；第三是刚性需求的释放，毕竟刚需憋了两年了。

“就乐山今年房地产市场来看，需求方面微调放松的货币政策，提高了居民住房支付能力，在稳定经济增长、企业打折促销等多重因素共同影响下，居民房价上涨预期提高，购房意愿亦有所增加。但是，房地产调控政策始终没有动摇，所以不会出现住房需求爆发式增加。像乐山这样的三四线城市受较低的住房需求增长影响，消化市场存货时间会相对较长。”牛冠华分析，“金九银十”不会有根本性的好转，仍然还将以刚需释放为主、首改需求为辅。