把脉乐山楼市 解读2012年度汉字

持人：现在看来，2012年的乐山楼市走势唯一可以确定的，就是一切都是不确定的。面对平静之下的年初楼市，后续的发展是继续维稳呢？还是存在变数？若有变数，又将怎样变？是行业模式变？还是价格体系变？亦或是其他。

在此，本报邀请了三位乐山地产界人士及行业专家，用“年度汉字”的形式为大家把脉2012年乐山楼市的动向。

变

2012年的乐山楼市走势发展如果用一个字来作概括，那就是“变”字。

2012年国家继续实施房地产政策调控，在这样的背景下，一、二线城市房地产都面临艰难处境。乐山这个三线城市，随着城际轻轨铁路、乐宜高速、乐雅高速、乐自高速公路、成都港等交通网络的建设，乐山将融入成都半小时经济圈，并成为川西南的交通枢纽，处于如此优越的环境，乐山的楼市走势迎来了逆主流而变的发展契机。

乐山的宜居、宜商、宜游的优势条件，催生乐山楼市向高品质创品牌的高度变化发展。首先，楼盘要有科学的先进理念的经典设计，着眼乐山傍名山，带三水的优势，着力打造山水风景楼盘。其次，楼盘要有适合不同群体的不同户型，空间、通风、采光都要精心设计，保证优质的建筑质量，使用绿色环保的建筑材料……这些就是变品质，创品牌。是其一变也。

其二变就是行业模式变。乐山房地产行业紧随乐山建造百万人口大城市的战略实施，积极投入到城市多个商业经济圈的建设，将乐山房地产行业从原来的以住宅房地产为主，变为向商业房地产转变，成为全面兼顾的行业发展趋向。

三变是乐山楼市的价格逆主流楼市价格而变。在全国一、二线城市楼市价格下跌的同时，乐山楼市价格却因独特的楼市优势而稳中上升。乐山楼市价格的现状是与附近一、二线城市的价格差距悬殊大，而楼市基本条件的差距却越来越缩小，所以，乐山楼市价格攀升的期望值高。预计今年乐山的房地产开发商会运用灵活多变的营销手段，实施购销双赢的价格谋略，变更以前单一僵硬的价格体系为多内容的价格体系，让楼市营销生机活泼。

温

2011年，确实是比较焦虑的一年，欧美债务危机蔓延，国内“蒜你狠”、“煤超风” 八面威风，房产调控风雨不定……这一切使大家对2012年抱有更多猜测。就如物价将长期温和上涨，任志强也在提“2011年不是太坏，2012年不会太好”这样温和的说法，所以我想用“温”字来概括我对2012年的展望。

之所以选择这个字，是因为两个词汇：温和、温差。首先，对楼市的猜想，肯定是紧跟各种政策文件。

年度中央经济工作会议是判断当前经济形势和定调次年宏观经济政策最权威的风向标。“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。说明调控的目标是“合理回归”，限购短期内无松绑可能；另一方面，是用多层次的房地产供应体系，来解决住房问题。市场健康发展需要建立长效机制，正如房价的过快上涨不可持久，调控的猛药、狠招也不能长用不懈。国家也在积极探索完善符合我国国情和市场经济规律的住房政策体系。

其次，从银根看，央行表示２０１２年将继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。央行行长周小川也表示：“中国房地产价格不会大起大落，金融机构完全可以承担和控制房地产调控带来的风险。”

再从开发商现状看，收紧资金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回归到通过销售房屋回收成本的路径上来；对购房者，则是要为其合理的自主、改善型需求提供释放通道，使市场恢复正常的活跃度。

尽管今年有搞怪的日历生厂商把日历只做到12月21日，但是2012年还是很值得期待的。楼市要建立稳定的长效机制，行业模式是要继续进化的。而部分城市或区域项目现金流紧张的，追求以价换量，也可能形成新的价格体系。限购“不动摇”不是为了打压产业，而是为了民生及行业的健康持续发展。

冬

如果说2011年后半年，房地产是秋天，那么冬天不远了，至少在2012年的上半年我们可以这么预测，下半年是否进入寒冬，现在还不好说。

2012年，诸多因素之下，社会经济基调仍以稳为主，货币政策不会大变，财政政策仍然积极。众所关注的房地产调控，中央依然会坚定不移地坚持，不会放松。

目前房地产调控虽然已经收到效果，但市场仍然处于观望期。广义货币发行量82万亿，大量现金在等待机会入市抄底。一旦楼市调控政策放松，房地产很有可能出现报复性反弹，之前两年的调控成果将毁与一旦。因此，调控政策仍将延续。

乐山楼市仍然会在社会经济的大环境下，继续徘徊。在2011年，楼市新房价格已经出现了小幅波动，在各种优惠和促销政策之下，仍然无法走量；二手房跳水更大，中介在艰难支撑中偶有关门。作为三线城市，虽然价格不可能像一线城市一样出现成倍的下跌，但是照此下去，出现2008年的疲态是有可能的，更有甚者，可能会出现洗牌的情况，率先跳水的一定是中小楼盘以及新入市的。

也许，在2012年会出现多年已不曾见过的烂尾楼；也许，2012年，住保工程的各类房屋大行其道；也许，2012年，购房者是真正的“上帝”；也许，2012年，是机会之年，有投资的机会，有实现成家立业的机会，有抄底的机会，有造富的机会。

不过房地产进入冬天，政府一定不愿意，特别是对于依靠土地财政运转的地方政府，2012年会是难过之年。当然，2012年，也是转型之年，不但是产业转型、经济转型、也是宏观政策和地方财政转型之年。