2012年乐山楼市四大猜想

回顾——猜想，就像一个流程，但我们确实可以从过去和现在的状况中，觅得未来的蛛丝马迹。

纵观地产现实，目标很明确——建立商品房和保障房双轨制市场，让商品住宅价格回到一个理性高度。可以预见的是，未来的房地产市场走势从根本上取决于中央调控政策与购房者的心理预期。那么，正处于激烈博弈状态的楼市，2012年会遭遇到什么样的市场变化？

其实谁也无法真正预测到2012年中国楼市的走向，因为2012年有着太多不确定的东西，比如经济形势、金融政策——正因为有如此多的不确定因素，2012年的楼市，注定错综复杂。

猜想1

调控力度持续深入

房地产市场历来是个政策市，判断2012年走势，政策仍将是个大前提。影响楼市的政策非常多，简单的说可以分为两类，一类是行政法规，另一类则是市场手段。行政法规包括：限购、购房入户、预售条件、禁止开发贷、禁止房企IPO等； 市场手段包括：房贷利率、准备金率、首付比例、税率等。

乐山楼市急剧“降温”是在去年二季度集中体现的，在“国八条”调控政策的影响下，2011年4月份销量仅400套，创下近年新低。但随着时间的推移，我们看到利率、首付比例、营业税等市场手段的影响力正逐渐显现。我们看到政策在逐渐降温楼市的同时，副作用也逐渐显露出来，最为显著的是纯“刚需”自住需求受到了影响。“由于房贷执行的是认房又认贷的政策，将许多改善型自住需求挡在了银行门外；由于控制信贷额度，导致银行不愿意放款给低息的首套房客户，或者首套房利率上浮。时间越久，这些问题产生的连带效应就越显著，市场也就愈发严峻。”乐山中心城区某楼盘的销售经理李女士对记者说到。

在这样的大背景下，几乎所有接受记者采访的业内人士或者购房者都认为，2012年国家对于楼市的调控力度将会持续深入。“虽然去年12月初存款准备金率下调，加上部分城市限购年底到期的消息，使得楼市出现了一阵不大不小的‘躁动’，但随着住建部明确要求限购到期的城市‘限购令’继续延期，开发商的幻想再次破灭。”资深房地产营销专家王远庸分析到，随着房地产调控政策执行效果逐渐显现，政府进一步表示，“中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”这一表态打消了市场、民众的疑问和担忧，给市场和民众再吃定心丸。可以说，房地产调控不取得完胜是不会收兵的。2012年的乐山楼市也必将在调控影响下，继续艰难前行。

猜想2

乐山房价或许看涨

新的一年已经来了，我们应当如何看待房地产市场的走向呢？我们不妨先回顾一下不久前在深圳举行的第三届中国地产年会。在年会上，“正在加快调整”成为论坛嘉宾的统一观点。逐步实现房价合理回归，将是2012年房地产市场的主基调。据统计，从去年10月开始，全国70个大中城市房价进入下行通道。大多数业内人士相信，这样一种下行趋势将贯穿2012年，各大开发商在将会以更理性的定价、更积极的让利作为主要策略来吸引购买力。

在“降价论”遍布的这一时期，2012年一季度被不少业内人士认为最理想的购房时机。“近阶段，乐山各个在售楼盘挂牌价格约5500-6000元/㎡，因受付款方式及各楼盘优惠方式的影响，实际成交价格约5000元/㎡。某些楼盘在楼市‘冰冻期’，以价格为吸引点，活动力度空前加大，特价房及活动期间成交价可低至4500元/㎡。”一位就职于某营销公司的市调专员向记者提供了这样的信息。可以看到，乐山房价在近期呈现出整体平稳、局部震荡的状况。

那2012年后续的房价走向呢？四川融城地产副总经理郑俊峰认为，随着城西、城北等利好规划的相继出台，该区域的项目将会不可避免地出现一轮小幅地价格上调。水涨船高，其他区域的房价很有可能会随之上浮。不过也有业内人士认为，面对今年市场竞争愈发残酷以及开发战略的转移，部分开发商也可能“割肉”快销，迅速从淡市的泥潭中抽身而出。目前房地产企业的心态仍旧很正常，大小房企都在寻求多元化的盈利模式，以求尽快回笼资金，“包括打折降价促销等，说明房地产开发企业对未来市场、政策走向的判断更趋于理性，对买房客户的价值也有了明晰合理的判断。”房企“低价换量”也确实取得了效果。“现在市场肯定不是底部，但是大部分购房者很难判断楼市行情，可以选择一些明显低价的新开盘项目，这些项目相比老项目而言，需要低价入市，也避免因为不敢降价捂盘待售。”他继续说到。

猜想3

放量加大，销量略涨

回顾2011全年，乐山房地产市场仅能在战战兢兢、难以动弹的氛围下顺势而行。来自乐山市房管局的数据，2011年1-11月份中心城区商品房销售备案面积89.53万㎡，金额45.7亿元，其中住宅8402套，面积80万㎡，金额39.29亿元，同比增长分别为-29.14%、-3.65%、-20.91%、-24.71%、-0.76%。其中11月份住宅销售512套，环比增长3.43%。

从成交量来看，2009年至2011年三年时间乐山中心城区商品住宅呈现出明显的递减趋势。据乐山某营销机构的监测数据显示，2009年成交200余万平米，2010年成交120余万平米，2011年成交80余万平米。从供应层面来看，2011年1-11月中心城区批准商品房预售项目48个，其中住宅面积108.8万㎡、同比下降2.58%。2011年11月份新增住宅面积4.41万㎡、环比下降59.8%。

针对这样的市场现状，郑俊峰在接受记者采访时表示：“去年乐山楼市销量的大幅下滑，一方面是由于调控力度逐渐深入后迅速在市场得到反映，继而蔓延出强大的观望氛围；另一方面，开发商们的大规模减缓放量，也是间接原因。”在他看来，2012年进入到中旬阶段，乐山楼市的观望氛围将达到一个峰值，然后将会有一部分“物极必反”转化为购买动能。他说道：“这个道理其实很简单。当包含政策、信贷等一系列调控手段深入到一定程度的时候，观望群体中的一部分‘刚需力量’在稳定的楼市格局之下将会做出最冷静的判断，第一波进入市场。而现阶段放缓销售节奏的开发商在资金压力与市场需求面前，也没有理由不做出举动。有供应，又有需求，加之市场在连续数年的调控后趋于动态平衡，楼市销量略涨相当可能。”

猜想4

商业地产持续发热

当限购成为时下购房投资的最大门槛，商业地产的春天悄然来临，包含商铺、写字楼、酒店式公寓在内的商业地产市场逐渐兴盛起来。许多投资客纷纷转战受政策影响较小的商业地产。2011年，北、上、广、深以及大量二、三线城市的商业地产项目，其整体出售价格和租金回报率明显攀升。与此同时，包括万科、金地、保利、招商、龙湖等房企在内的标杆企业都已经跳出住宅地产这个单一的圈子，进入商业地产、旅游地产、养老地产、房地产金融等业务领域，以抵抗调控带来的行业波动风险。2012年，或许依旧是商业地产的加速岁月。今年一线城市和热点城市的商业地产供给量，预计会明显增加。

从当前乐山的商业地产格局来看，分属于乐山中心城区柏杨路与嘉定路两线的各大商圈正在急剧裂变。“位于牛咡桥的嘉州国际商业中心，位于柏杨西路的盘龙七星大酒店等等都是今明两年乐山商业地产发轫的一大亮点。”乐山师范学院副教授刘军荣分析，作为甲级商圈的牛口耳桥在地位上等同于成都的春熙路、盐市口，规划上就会明显侧重于商业；而大规模商业的打造将是该区域实现了统一管理，大幅度提升了区域形象。从价值来看，区域涵盖了娱、购、游的特点，除了对四周流动消费的捕获，这里也将成为来乐旅游人群的消费目的地。经致江路到岷江东岸的“清明上河图”处，现正拟规划过江大桥，作为规划中乐山最大单体商业地产的嘉州国际商业中心，到时势必会吸引旅客前往该区域休闲购物，将其定位为“商业总部”显然毋庸置疑。

作为另一个重点区域——城西片区，2011年12月19日，伴随着乐山青江新区建设工程的正式启动，该区域的发展潜力更是呈几何倍数增长。估算总投资19亿元的工程中，起于长青路、蟠龙路转盘，止于青江片区瑞云路（即站前广场处）的站前大道，主体工程于2011年11月已完成招标和施工前期准备，预计在今年8月底竣工。届时，占地约251亩的站前城市景观广场将通过1.1公里的站前大道与万和华庭所扼守的城西门户柏杨西路路口实现无缝对接，其间划定的2000余亩商务用地中现代综合购物广场、星级酒店、会展中心,写字楼等都拟建在案，商业圈层生活概念在此得到质的提升。