限购两周，部分购房者已经选择违约退房。数据显示，11日起上海商品住宅成交量在连涨10周后呈下滑态势，面对频频来退房的购房者们开发商苦说无路、中介们干眼退单，投资客宁损定金，这股或将涌现的退房潮充分显示了限购的威武。按照中原地产的预计，因为二次调控，整个全国一、二手房市场可能在4季度增加超过10万套左右的退房。到底这股退房冲击波在楼市中怎样蔓延？退房现象或将令限购突显弊端。
退房种类：豪宅、小户型两头翘
部分热销豪宅现大规模退房潮
限购令发威后，之前众多号称“热销”的楼盘项目率先遭遇了退房，据网上房地产数据显示，截至10月24日，某“热销”楼盘可售总套数为83套，预定21套，已售总套数为141套，成交仅占其总套数的57%左右。
与其同病相怜的另一热销楼盘也有了同样的遭遇。据购房者口述，开盘当日销售人员称剩余房源仅20余套，所有当天预定的客户在20日进行网签，但事后不少购房者发现，许多预定的客户已经放弃签约，到了23日，数据显示只有50组客户如期签约。早报记者昨日从网上房地产看到，该楼盘此次推出173套房源，至今仍有92套可售，去化率仅46%。
面对近日掀起的退房风波，有代理商表示，单价在5万元/平方米左右的项目出现退房现象，大多是因为细则颁布后购房者对市场预期发生转变，他们中很大一部分是投资客，宁愿失去定金也不惜退房。这种现象在现在的豪宅市场并非个案，还有不少投资客抓住开发商恐退的心理，和开发商就事先约定的价格进一步议价，议价幅度最高可达20%左右。
小户型日子也不好过
据网上房地产数据显示，宝山某个项目的合同撤销已达68次。该项目的一位销售人员表示，退房的大多是一些无法办理贷款的人。
浦东某家中介门店一位中介人员表示，目前银行贷款从紧，客户购房成本上升，很多人都放弃买房，也有不少购房者因为贷款利率上调而要求违约。
汉宇地产总经理施宏叡坦言，目前二手房市场退房率逐步上升，其中不少是因为新政后银行贷款紧缩造成的，也有一部分是限购政策出台后，一些客户放弃购买小户型造成的。
由于限购令何时“解封”不确定，二套房利率提高，未来改善型购房的成本不确定因素太多。为了珍惜宝贵的购房机会，为将首次购房优惠政策的价值利用到最大化，改善购房者和首次置业者都产生了买套大房子“一步到位”的想法。
业内人士表示，如今出现小户型失宠的原因，只要是由于购房者买房心理更谨慎了，选房的过程更仔细了；其次，部分购房者的置业目标改变了，前期的看房过程变成了“无用功”，看房工作要从头开始，该原因则直接导致了市场成交热点的轮换，原本风光无限的小户型房源不那么受欢迎了。
有开发商表示，和高端市场不同，普通公寓房出现退房现象，特别是小户型的退房，多是由于新政后购房者贷款成本上涨或贷款资格被取消造成的。就此而言，新政在抑制投资投机需求的同时，也误伤了部分改善型需求。
从部分中介门店近期的调查来看，新政出台后，不少首次置业者将购房目标从原本的一房一厅调整为两室户，而部分改善型购房者则将置业目标从原本的2房2厅变成3房或者4房。一些购房者甚至在确定了小户型房源的交易意向之后临时放弃房源，转而寻找总价相差不大的两室户。
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限购令发威后，之前众多号称“热销”的楼盘项目率先遭遇了退房，据网上房地产数据显示，截至10月24日，某“热销”楼盘可售总套数为83套，预定21套，已售总套数为141套，成交仅占其总套数的57%左右。
限购及上周加息政策后，上海二手房市场成交渐冷，不过各类型板块表现还略有差异。由于中心区域受地段的良好保护，再加上本身供应量的稀缺，一些房东惜售，因此，该部分区域的未现频繁退房，也未现热销火爆。
业内人士认为，由于政策出炉的时间与消费者下定金的时间存在时间差，有购房者在限购令出台后选择了退订，并且目前市场上的退房并不是购房者主动的行为，而是被“限贷令”给限掉了。
提要：限购两周，部分购房者已经选择违约退房。数据显示，11日起上海商品住宅成交量在连涨10周后呈下滑态势，面对频频来退房的购房者们开发商苦说无路、中介们干眼退单，投资客宁损定金，这股或将涌现的退房潮充分显示了限购的威武。
退房区域：中心区域买家惜售买家观望 外围区域挂牌退房两不误
限购及上周加息政策后，上海二手房市场成交渐冷，不过各类型板块表现还略有差异。
由于中心区域受地段的良好保护，再加上本身供应量的稀缺，一些房东惜售，因此，该部分区域的未现频繁退房，也未现热销火爆。例如，中山公园板块历来是二手房成交活跃的板块，最近中介带看量萎缩了三成左右。据了解，这一方面是因为市场观望情绪弥漫，另一方面，也与一些原本的热卖房源“转售为租”有关。市民陈先生9月份挂牌330万元出售一套两室户房源，新政出台后，他立刻撤销了挂牌：“此番政策出台后估计会使房价下跌，我还是先把房子出租，看看后市再说。 ”在徐家汇、陆家嘴等区域，最近类似这样的“撤单”案例频频。 “限购政策后，很多高端住宅的卖家担心卖出容易买进难，因而延缓了置换的步伐，购房者也十分珍惜仅有的一次购房机会，一定程度上加深了观望周期。 ”美联物业分析师认为。
然而，由于地段区域的限制，一些外围区域及原先投资客较多的板块，出现了挂牌量上升的现象，与此同时退房现象也频现。在闵行区七宝板块，10月份上半月二手成交量比9月份同期下降了约二成，中介的带看量比政策之前少了20%-30%，但板块内的挂牌量比9月份有所上升，上升幅度在10%左右。 “尤其是投资型房东，一般都持有几套物业，由于担心后期市场走势，部分房东选择低价出售。 ”据上海中原七宝分行经理徐桑介绍，近期有一套位于东方花园二期207平方米的三房，市场行情价在480万元左右，房东报价约440万元，低于市场行情近10%。由于一次性置业的影响，购房者抛弃了地段相对稍差的外围区域，转投地段好、配套足的区域置业，期盼以此获得较高的回利，因此外围区域的退房现象较为频繁。
根据目前数据显示，在区位上，上海目前退房发生的楼盘，主要分布在市郊接合地带，环线内相对较少；购买用途上，投机性退房较多，自住退房较少。“根据我们的监测，新政后部分板块总价200万至300万元的房源成交量下降最为明显。”汉宇地产董事总经理施宏叡表示，新政后，一些中端改善型需求受信贷政策影响延缓了入市，以往此类客户密集的小区，如杨浦区的欧洲豪庭、阳明新城，虹口区的景明花园等，近期成交活跃度都有明显降低。
提要：限购两周，部分购房者已经选择违约退房。数据显示，11日起上海商品住宅成交量在连涨10周后呈下滑态势，面对频频来退房的购房者们开发商苦说无路、中介们干眼退单，投资客宁损定金，这股或将涌现的退房潮充分显示了限购的威武。
退房原因：贷款被限 投资前景不明朗 曲线购房心理被打击
据新浪乐居近期对网友的调查中显示，对于退房潮的原因，选择购房套数限制的最多，占28.95%。其次是，新政出台，购房者对房价产生了新的预期，期待更大力度的打折优惠，占21.58%。另外，17.89%的网友表示：“新政下，首套房首付最低三成，三套房贷全面叫停，严厉的房贷政策增加了买房压力，是退房潮的主要原因。”悬挂在楼市上方、或将出台的房产税也成为退房的主要因素，17.37%的网友表示。
业内人士认为，由于政策出炉的时间与消费者下定金的时间存在时间差，有购房者在限购令出台后选择了退订，并且目前市场上的退房并不是购房者主动的行为，而是被“限贷令”给限掉了。同样，首付比例的提高，让一部分购房者买不起房。
针对一些钻限购空子的购房投机者，住房和城乡建设部10月15日罕见地发布了《关于违反限购住房套数规定买卖住房的风险提示》，该文件提醒，购房人不要轻信房屋销售人员、经纪人员所谓的“规避建议”或“帮助规避”的承诺，更不要采用假证件、假材料等方式购买住房。这类购房行为会造成购房家庭重大经济损失。这给这给一些原本仍想透过曲线购房的投资客一个较为沉重的心理打击，这或许也是造就退房潮的一个重要心理因素。
提要：限购两周，部分购房者已经选择违约退房。数据显示，11日起上海商品住宅成交量在连涨10周后呈下滑态势，面对频频来退房的购房者们开发商苦说无路、中介们干眼退单，投资客宁损定金，这股或将涌现的退房潮充分显示了限购的威武。
退房隐现各方观点： 错伤刚需？停止限购？承担代价？
限购或将错伤真正刚需
伴随着十多个城市出台限购令，各地退房潮开始显现，有分析人士称，限购令影响到了改善性购房者的权利，而且，目前还没有证据显示限购令会增加自居需求但财力不够的购房者能力。当前妨碍诸多自居型需求者住房消费的是经济不自由，即很多自居型消费者的收入增速和购买力无法消化当前高企的房价水平。而近年多轮楼市调控的成效显示，过度倚重行政性干预手段很难有效达到遏制房价过快上涨的目标。显然，限购限贷本身无法使房价回落，不仅未能改善自居型需求者的自居消费境况，而且由于甄别投资投机需求和改善型需求的成本过高而在实施中难以区别对待。
各地的限购令还引发了法律界对于限购合法性的质疑，有法律人士认为，限购违反了市场经济及《合同法》的契约自由原则，强行叫停民事主体之间的合同交易，有公权侵犯私权之嫌。
至今仍有业内人士表示，限购限贷令无法从根本上遏制房价上涨压力，反而无形中刺激了更多的市场冒险行为。当前导致房价上涨的直接动因是泛滥的过剩流动性和日益扩大的储蓄负收益，致使大量货币涌入房市等资产市场，通过资金推动式价差交易提高房产投资收益率，并引发增量资金的助阵，制造房价持续上涨预期。
退房也不能停止限购
然而又业内人士认为，规避“限购令”的方法还有很多，因此“限购令”是不会造成退房的。据分析，上海10月1日到12日的住房成交量大概有7000套，其中大部分是在10月1日-7日认购的，但并未签约。这些交易中，有约5%属于二套及以上购房。由此推断，目前上海可能发生的退房比例大概会在5%左右，退房应该不会超过400套，这一数字要远远小于业内对深圳等城市的判断。
当前房价上涨的势头虽有所放缓，但依然没有发生趋势性的变化，国家统计局最新公布的数据显示，9月份全国70个大中城市房价同比增幅仍达到了9.1%。因此，还有分析人士认为，对于决策层而言，千万不可被退房潮或是购房潮的假象迷惑了双眼，以致放松了楼市调控的力度。退潮之后方知谁在裸泳，在这一波退房潮退去之后，究竟谁在恐慌，相信也将水落石出。
“退房潮是开发商必须要承担的代价”
在以往的退房潮中，舆论倾向于同情购房者，这可以理解，但在同情购房者的同时，要认识到房价虚高也有投资投机者的“功劳”，而目前陷入退房纠纷的购房者，基本都是投资投机者——“限购令”不限制自住性需求，既然是限制投资投机，他们就要意识到，投资投机有风险：既有政策性风险，也有市场性风险。
开发商不愿退房，这也可以理解，但开发商要意识到，之所以出台楼市“限购令”等限制性政策，原因就在于房价虚高。开发商既然从虚高房价中获得了暴利，自然也有可能在虚高房价中“受伤”。可以说，退房潮也是开发商必须要承担的代价。
尽管“限购令”引发的是小股退房潮，但不排除这股浪潮蔓延，因为房产税等政策脚步日益临近。房价一旦出现回落苗头，最急于甩房的是投机炒房者，这或许会引发更大规模退房潮。让人忧虑的是，如果退房潮蔓延，不仅依赖于土地财政的地方政府坐不住，而且不愿房价下降影响经济增长的有关监管部门也会坐不住。
退房潮既在提醒我们的地方政府，也在警示开发商、投资投机者，楼市存在下调的价格空间，更存在政策性风险，因为房地产是与民生关联性极强的行业，政策调控不可避免。其实，无论是退房潮还是房价下跌，对楼市利益群体都是一种警示：楼市有风险，入市须谨慎。
与严控究竟能持续多久相比，更令业内关心的是，一旦“限购令”退市，市场是否报复性反弹？事实上，在今年4月份新版"国十条"出炉4个月后，从8月份开始，上海楼市就有了明显的涨势，9月份的许多迹象更所谓“疯狂”，正是在这种楼市续涨的背景中，史前最严厉的“限购令”突然空降。因此如果限购措施被认为是不会持续，那么一旦取消，楼市继续上涨，市场重归轨迹便有了充足的理由。
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