楼市调控 市场反应如何，亟待观察

9月29日，就在2010年乐山第十三届房交会开幕后的第二天，财政部、税务总局、住建部等部委出台五项措施剑指当前楼市，这是继4月“新国十条”之后的又一大动作！“史上最严”之后“更严厉”的楼市调控政策被业界称为二次调控。

面对调控的“第二只靴子”落地，业内人士指出，“新国五条”主要在政策、信贷方面着力，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；要求热点城市在一定时间内限定居民家庭购房套数。伴随着各地新规的出台，因“限购令”引发的一波“退房潮”开始在一线城市浮现，于乐山而言，虽然湖面泛起的涟漪尚未抵达，但当前市场反应如何，亟待观察。

楼市调控 再出五记重“拳”

国家有关部委日前分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，这些措施主要有：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买首套商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。

依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

调控节点 出台时机微妙精准

自2007年起，每一次的调控出台时机，都与关注度最高、成交量最高的房地产传统意义上的旺季紧密相连。因此，新政几乎总在“金三银四”、“金九银十”中的某天爆出。似乎也只有这样，新政的意义才会被最大化，并通过楼市旺季的局部表现呈现出立竿见影的效果，给市场一个明确的信号。对此有业内人士评价认为：“管理层的时机把握显得微妙而精准。”

然而截至目前，今年一年之内国家已两度重拳出击楼市，颁布严厉的调控政策，这在历史上并不曾有。为何政策出台频率会如此之高？几乎所有的受访业内人士都认为：一是4月份出台“国十条”之后，经过近半年的市场博弈，房价依然坚挺，部分城市的房价最近还出现快速上涨的趋势，此时必须施以强手坚决打压过快上涨的房价，使得调控效果得以延续；二是10月份是传统的住房销售旺季，在销售回升的背景下，不少投资资金已经开始蠢蠢欲动，因此，在节前出台这些政策可以起到打预防针的作用。

二次调控出台之后，有乐山本土业内人士就立即表示，近期不少开发商虽然仍对大势看好，但对于房价，尤其是房价的涨幅并不太敢过于乐观，该人士甚至大胆预期“房价或将长时间笼罩在悲观情绪中。”

市场反应 本地买卖双方平常心看待

某大型网站在二次调控出台后做的一项调查显示，7成参与者相信房价不会降。而笔者在房交会现场对20位现场购房者的随机调查中，超过15位都认为乐山房价只可能会减少涨幅或暂时维持现状，绝对不会降，一位在翡翠国际展台参观的购房者余先生在接受采访时谈到：“从‘遏制部分城市房价过快上涨’到‘抑制房价上涨’，国家从未提过要降房价，所以坚信房子要越早买越好，对降价不抱太大希望。”

再看看商家这头。新政的最后一条，内容主要是严管经纪机构和开发商。对二手房市场而言，部分中介用经纪人的个人名义收购低价房产，再高价出售以赚取差价，或是签订假合同用以报税，降低受调控人群的税费支出等这类投机者常钻的空子将被彻底堵死。对开发商而言，土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，将会遭到曝光、处罚（通过金融手段和限制新购置土地）。

虽然调控严厉，但上一周接受笔者采访的几位开发商老总却认为情况并非想象中的那么糟，“尽管客户有受政策影响出现反弹，不过从近几周的数据来看，二次调控并未对项目产生较大影响，因此至少在省内以及地区出台细则之前，公司不会对现有计划进行调整。”其中一位老总这样告诉笔者。倪珉 文/图

一周视点

聚焦新“国五条”

对于 “9·29国五条” 解读，我们不妨从政治和经济两个方面深查，“问责制”、“三套房贷”、“房产税”显然是其中最为关键的字眼：

政策手段——强化中央政府的政策落实，将地方政府的地方政策控制在中央政府的政策体系之内。“国五条”中的第一条中最严厉的语句是，“严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任”。问责制对于地方政府来说意味着房价控制开始“上纲上线”了。

金融手段——金融杠杆和税收杠杆作用将会加大，从而成为楼市调控的利器。对于部分游离于中央银行控制边缘的商业银行，强化与国有控股银行的步调一致性；部分商业银行为了群体利益，放松4月份“国十条”规定的银行贷款利率，“9·29国五条”实际上是对这些商业银行提出了严厉的批评；而三套房的完全暂停贷款，则是对金融政策一致性的基本要求。

税收手段——开发商、房屋所有者最为关心的“房产税”或者“物业税”在“9·29国五条”中终于落地，虽然“房产税”的实施细则尚未出台，但距离执行的时间相信不会太远。