信号：乐山楼市迎来“金秋”？

刚刚步入“金九银十”，土地市场也开始热闹起来。在8月26日乐山市土地矿权交易中心举行的一场土地拍卖会上，22家竞买人上演了一场夺地大战，楼市的“小阳春”似乎延伸到了土地市场。

笔者在现场看到，土地拍卖一开始，19个竞买人对于春华路中段351号地块的争夺就进入白热化。4800万元的起拍价在一分钟内就拍到了8200万。经过二十轮激烈竞价后，乐山五通桥民生房地产开发公司的代表在11200万后猛然发力，把价格抬高到11700万，一举竞得。此外，中心城区肖坝约35亩的临江地块，更以17200万元的价格毫无悬念地被嘉州新城开发商——乐山新业置地发展有限公司收入囊中！据了解，今年8月初，乐山市国土局向全国和全市的开发商发布了土地出让公告，并接受开发商报名。截止8月25号报名结束，短短20天就有22家开发商报名参与。有业内人士当即表示，从三季度乐山房屋销售情况看，房地产市场正开始复苏，这为土地市场增添了信心，而此次拍卖会现场的热烈场面，也折射出乐山市房地产市场已经开始回暖的信号。

地块供应“闸门大开” 年内商住用地将破千亩“大关”

据乐山市国土资源局统计的相关数据显示：今年1-6月份，乐山中心城区共推出商住综合用地约927.39亩，占上半年入市地块的52%，其体量比2008、2009两年推地量的总和还多。此前市国土资源局副局长姚明川在接受采访时分析到，就目前成交的土地价格来看，与去年相比变化不大，这其中原因有三：1、作为三线城市的乐山，本身受宏观调控的影响较小；2、本土购房需求仍是以“刚需”为主，泡沫有限，市场反映较周边城市更理性；3、伴随着城市竞争力的提升，乐山楼市潜力还比较大，在良好的市场前景下，开发商拿地的热情也被激活了。据姚明川透露，继8月26日第一轮秋拍推出48亩土地后，9月下旬滨江路北段还有170多亩的地块入市。届时，乐山今年商住用地供应量将破“千亩大关”，堪称历年之最！

【市场】

一、二级市场相辅相承 楼市“回暖”驱动地块热

连续几周以来，各种销售良好的信息充斥各地楼市。“楼盘热销”、“开盘基本售罄”、“开盘揽金过亿”等字眼又出现在各大媒体和网络上。房地产市场在连续低迷几个月之后，仿佛又回到2007年，迎来了又一个销售高峰。

同各地一样，乐山楼市自7月下旬起也显得热闹非凡。7月24日，天和大院在大佛剧院高调开盘，千人莅临的火爆人气随即点燃新一波楼市供应与成交的小高潮；紧随其后，7月31日翡翠国际社区3.6批次小户型开选，单日即创下大卖252套的佳绩；8月7日，峨秀湖国际度假区住宅项目“假日半岛”入市，数小时内劲销80%；峨秀湖开盘后的第二天，城市之星全城发售，140名购房者现场签约成为项目首批业主；此后，水岸名邸更爆出“两月已接待客户近千人”的消息……一时间，楼市“回暖”信号使得房企们信心大增，争相加推房源，提早迎接传统销售旺季。采访中，笔者了解到，诸如嘉州新城、西城国际等，在“金九银十”均有新房源大量入市。

在良好的市场前景下，开发商主动拿地以图后续开发，成为大势所趋。

【分析】

跑赢大环境有底气 城市品质杠杆撬动了“回暖”的楼市

在2010年城市潜力与品质腾飞的大潮中， 8月26日的土地拍卖会又被很多人视为房地产市场是否回暖的风向标。它直接反应出开发商的资金是否充裕，信心是否重建，也将对本土市场下半年的走势产生影响。业内人士指出：此次土地拍卖会地块体量适中，路段佳，成交价也走势稳健。继前几个月的试探性拍卖后，房地产回暖的趋势已经十分明显。

也有人指出，除了市场确实在回暖外，也与土地拍卖火爆和乐山城市发展的潜力挖掘有关，特别是乐山“两航四铁八高速”、“打造乐峨新城”、“百万人口大乐山”、“旧城改造——城市综合体”等多重利好在这一阶段显示出更多的优势。在笔者看来，政府推地有其内在的节奏与规律性，但市场瞬息万变，计划也会因市场而生变。当前，乐山土地市场 “活”了，为了引导市场的良性发展，政府推出一些市内较好的存量地，以保持这样的“热度”，有利于在“回暖”的关键节点上增强开发商、购房者的信心，以促使整个房地良性的发展。

【信号】

信号一：乐山楼市并未“滞涨”

1-7月乐山批准商品住宅销售面积78.06万平方米，同比增长96.63%；完成房地产开发投资20.53亿元，同比增长83.68%。从数据层面来看，宏调背景下，

【数字】

地块一： 中心城区春华路中段351号(原公交公司停车场)约13亩，最后拍卖成交价：11700万；相当于每亩约900万，折合楼面地价2152元/平米。

地块二：中心城区肖坝约35亩，最后拍卖成交价：17200万；相当于每亩484.92万，折合楼面地价1818元/平米。

【声音】

“为城市未来埋单，乐山楼市前景向好”

梁太山(嘉州新城营销总监)：对于这次的土地拍卖我们进行了周密计算，原武警支队地块每亩地价约484.9万元，折合楼面地价约1818元/m2；而我们的建安成本再加其它综合成本约为4000元/m2，这个地价相对乐山当前的地价确实相对较高，但我们一是认为这个土地的天生绝版的自然资源价值与它的价格是相符合的，因为乐山不缺好的市场，而是缺乏更好的居住产品。其二我们也看到乐山整个经济的发展、人民生活水平的提高，需要更优质的居住环境、更科学的居住产品，我们可以依托自身的自然和生态环境、文化环境，以国际化的水准，设计出更好的产品，吸引更多本地和外来的客户，从而整体上提升乐山的人居质量、乐山的城市形象，打造更为优质的产品就能最终赢得市场。

从最近土地市场情况看，其实我们拍卖的土地价格并不是最高的。而且从众多开发商踊跃竞拍土地的状况看，说明行业对未来市场依旧保持乐观态度。种种现象均表明整体市场被看好，未来整个乐山房价格将在整体经济形式和房地产开发品质的双重引挚拉动下呈现出整盘上升的态势。

对于下半年及未来两年乐山楼市发展，我觉得：首先从城市经济大环境来看，乐山未来经济发展将一片大好。伴随乐峨城市经济圈的形成，乐宜、乐雅、乐自高速，乐峨快速通道、绿心景观大道、机场路、成乐轻轨等交通干线的迅速发展，国家在宏观硬件配套设施的大力支持，将使乐山的城市经济面临前所未有的发展机遇；其次从嘉州新城目前的销售情况来看，6、7月份每日销售成绩都非常好，从我们近期推出的临江高层和纯独栋的别墅来看,总体上保持持续稳定、总体上扬的销售趋势。同时，从嘉州新城的客户来源来看，主体还是以刚性需求为主导的市场。所以，基于以上几方面考虑，我们完全有理由相信未来乐山房市将呈现平稳上升的态势,前景还是比较乐观的。

“土地需求量大 乐山楼市未来可期”

周云（仁和房地产开发公司总经理 ）：就“新地王”出现这个话题，我觉得在国家楼市宏观调控的大环境下，乐山仍能拍出“地王”，这说明在“新政”后，政策主要针对的是房价增长过快的大型城市，如北京、上海，像对乐山这样的二三线城市的来讲影响并不大。另外，乐山的楼市发展是呈一个正常健康的态势发展，它还有较大的上升空间，土地的需求量也会不断加大。因此，拍出“地王”也在情理之中。另外，按照市委、市政府的规划，乐山逐步正向着百万人口大城市迈进，在这样大的形势下周边区县进入乐山城区居住的人群相对的增多，这势必也将推动城市的建设和楼市的繁荣。

至于乐山的投资环境问题，我眼中的乐山无疑拥有丰富的旅游与文化资源，这在四川乃至国内都可谓出类拔萃，作为宜居、宜游、宜投资的城市，势必会吸引更多的人来到乐山居住、投资。而交通环境的改善，城市绿心的成型，无疑为乐山吸引投资者的目光加重了砝码。乐山作为成都的“后花园”，来这里居住旅游的人肯定是对乐山这块风水宝地情有独钟。由此不难看出，乐山丰富的旅游文化资源和地理区位优势，对楼市的发展起到了积极的推动作用，不仅能为乐山带来了地产行业的升级，更是整个城市建设的一次跃进。

正是基于这几方面的利好因素，无论是本地还是外地的房地产开发商，都十分看好乐山楼市的未来。乐山将成为投资的沃土、创业的乐园，成为一座特色鲜明的“三宜”城市。

“乐山楼市信心十足 ‘刚需’莫持币观望”

郑俊峰（四川融城地产副总经理）：这次拍卖的两宗地块均以高价拍出，对此我并不意外。土地作为不可再生资源，有着它巨大的升值潜力。特别是在乐山，对于土地的需求量来讲将会十分巨大，因为城市化进程的加快，人们对居住环境要求的提高，都会进一步加剧土地的需求。所以，在乐山，房地产价格，尤其是土地价格的上涨是大趋势。

对于调控后首轮秋拍的成功释放出了何种信号，首先我觉得开发商在竞拍一块地之前一定进行过相当理性、专业、全面的分析，正是因为这样，我们看到了开放商对于乐山未来楼市信心与远见。但从另一个角度来看，正是乐山城市化进程的加速，基础建设越来越完善，增强了城市流动性的同时，势必会有越来越多的人口进入乐山，从而使得土地的需求量加大带动整个乐山楼市的发展，届时城市将更具凝聚力、向心力。

因此通过本次秋拍，我们看到了开发商对于乐山未来楼市的信心，从而也传递出了一个信号：未来的乐山城肯定会更加繁荣。城市的繁荣带动的是消费力的上升。虽然因为信息不对称之类的因素，造成了很多“刚需”购房者持币观望；但至少从现在看来，乐山楼市远没有达到要调控降价的阶段，建议广大“刚需”购房者果断出手，越观望，越要给自己留下遗憾。

“乐山楼市‘回暖’有理由、有底气”

王树云（乐山市房地产商会会长）：在房产新政的暴风骤雨中，乐山楼市坚挺向前，“高天滚滚秋风劲，大地微微暖气吹”。为何乐山楼市能独秀于林呢？究其原因，是有其独特的客观因素。

据统计，在乐山的购房客户中，成都等外地的只占8%左右，大部分都是乐山市内各区县的客户。这个统计数字，说明了乐山楼市仍是以刚性需求的购房户为主，基本不存在炒房客炒房。国家楼市新政，对一线城市楼市的影响毋庸置疑，但经数月来楼市与新政的的磨合，刚性需求客户通过一段时间的观察、分析，大家已逐渐认识到乐山房价暴跌是不可能的事实，被抑制的刚性需求逐渐激活。在楼市传统的“金十银九”销售旺季初，我商会的许多会员企业推出大量的中小型户型满足基本购房者需求，在售楼盘纷纷打出“优惠牌”，以多种优惠措施吸引众多客户。

8月30日，我市相关领导主持召集乐山部分房地产企业的负责人召开“乐山市房地产座谈会”。该会为乐山谋划出“三区连片、拥江发展”大城市战略的基本思路，即以城市绿心为中心，以向南拓展为发展重心，把市中区、五通桥区、沙湾区紧密联接起来。随着重大交通项目的逐步实施，五年内乐山将构建起面积100平方公里左右、可容纳百万人口，并具有百万人口产业支撑的大城市骨架。而房地产行业在城市的经济社会发展中发挥着重要作用，市政府构建百万人口的大城市，对乐山房地产开发商是一个重要的机遇，城市的升值空间，就是楼市的升值空间。城市的发展价值，就是楼市的发展价值。所以，真正的刚性需求购房者，观望待买，不如现买早买。赌涨赌跌，不如看清形势，客观科学分析，该出手时就出手。