2014乐山楼市大展望： 四大亮点抢先看

又是辞旧迎新日，又到举目展望时。2013年，中国楼市大步疾奔，却也有磕绊跌撞。这一年，一二线城市地价、房价相继上涨，与三四线城市分化加剧；这一年，数家房企业绩激增，千亿俱乐部成员翻倍，拿地激进，融资又兴起；这一年，新型城镇化和土地改革成了业内外人都要说两句的热点；这一年，最大的变化在于中央对房地产市场政策思路和管理方式的转变。

2014开年伊始，关乎于楼市走向的各式预测也是不断涌来。“楼市是否还会活在‘春天里’？”、“前一轮土地供应完结后，区域的开发重点是否会转移？”、“面对全新的市场环境，开发商们是否有全新的战略？”、 “市场需求会转变吗？”……从全国到乐山，让我们一同把脉新年楼市。

政策 多重变化“转向灯”即将开启

把去年的政策变化概括为“两头紧、中间松”———形如枣核。“两头紧”就是年初和年末分别出台的“国五条”和“18城新政”。“中间松”就是从4月到10月的半年多时间里，中央未明确对调控做出进一步具体指示。可以把那段时期看作政策的“静默期”或者是“真空期”。但纵观去年的从头至尾，可以看出政策的变化和转向非常明显:从三中全会、中央经济工作会议，以及中央城镇工作会议等一系列会议与相关文件作支撑。因此可说年初确立了方向，年中观察了动向，年末修正了走向。

以年末国家领导人的讲话为标志点，房地产政策正在发生着切切实实的变化:过去浓墨重彩的强硬行政手段愈发淡化，市场的自住型和主动性逐渐鲜活起来；而对调控的目标也由过去的短跑道，移到了中长跑道上，通过更多考虑市场体系、供求关系，构建长效机制、建设配套制度；管理手段上的本末也“倒置”过来———由过去的“限需求”，变成了今后的“增供应”。

小编观察:几个会议文件中，都特别强调要增加住宅用地的比例、提高土地容积率，供应商要做加法等，这等于是治水方式由鲧的“堵”变成了禹的“疏”，更有利于绿水长流；另外，过去“中央集权制”的统一部署、统一发令，现在也转向了“突出地方自主性”，把主导权下放；还有，过去只“纸上谈兵”的双轨制，在很多城市，尤其是北京这样的一线大都市就要“变现”了(北京甚至是“三轨制”)。

可以预见，未来对于行业影响的因素已经远远不局限于房地产市场本身了，外围的一系列改革———如土地制度改革、户籍制度改革等都会牵一发而动全身地为房地产业带去深远影响，楼市是否还会活在“春天里”，有待观察。

土地 城市外延新区开发成角逐焦点

说到土地，一二线城市2013年的关键词无疑是“地王”，但对于乐山这样的三线城市来说，“新区”却毫无疑问地成为了关键词。

据记者初略统计，2013年，乐山中心城区土地供应主要集中在城西(柏杨西路-进站大道-长青路)区域，占到全年土地供应62.66%以上；其中，以青江新区为甚，占到总供应的55.28%。城南片区(高新区-水口)供应3宗土地，占供应面积的25.71%。城北沿江、老城区、新城区时有零星地块出让。其中，青江新区供应838.61亩(8宗)、城北片区供应48.25亩(1宗)、城南片区供应390.06亩(3宗)、城西片区供应111.97亩(2宗)、老城区供应63.69亩(1宗)、新城区供应51.93亩(1宗)，并且上述地块成交率为100%。

小编观察:就2013年的土地供应情况来看，城南高新区、青江新区等依旧火热，成为了土地市场供应的主力区域，而这些区域在城市配套完善、规划升级等红利的基础上，更是备受市场关注。

从一、二线城市发展轨迹来看，城市副中心及城市综合体附近的物业相较于其他物业，区域价值更高、配套更完善、城市氛围更足，将更容易获得更高的升值空间。在目前的乐山，这种趋势正在逐步体现并强化，可以预见，在未来的乐山楼市中，城市新区将成为实力开发商角逐的焦点。

对于开发商而言，无论是青江新区还是城南高新区的发展，对周边其他楼盘的居住品质提升作用非常大，简单来说就是生活更便利、购物档次更高、配套更丰富、物业升值空间更大。大型城市综合体商业、品牌商业的集中落户将会推动整个片区商业的升级，将为市民带来新的购物体验，成为市民首选的居住区。就像成都万达广场、SM广场、龙湖北城天街、伊藤洋华堂等商业体已经成为市民最喜欢的购物场所，商业的持续火爆又将提升商业物业和周边住宅物业的价值。

模式 房地产转型多元化发展是趋势

屈指算来，中国房地产业已经发展了15年，从摸着石头过河、野蛮生长到整个环境变得理性、成熟，暴利时代正在远去。我们面对的是一个日渐成熟的市场，旧的开发模式已经难以为继，新的开发模式却还没有建立起来。

无论从全国高度出发，还是从区域市场角度着手，2014年，必是房地产行业的转型升级年。

在之前的走访中，记者也不禁发现，随着乐山向“双百大城”的逐步迈进，“豪布斯卡”、“综合体”、“新天地”等新型的地产开发模式在乐山也是不断涌现。包括青江新区、城南片区在内，乐山现如今规划的城市综合体打造近十个之多，百年广场、嘉州新天地、万和城、世豪广场、意凡家世界等也已相继开售或开工:2013年12月26日，意凡投资有限公司重磅打造的10万平方米航母级家居综合体“意凡家世界”全球家居招商发布会启动；2013年12月29日，万和城12万平方米建材家居世界招商发布会也震撼来袭；2013年12月31日，世豪新瑞集团战略合作伙伴、伊藤洋华堂执行董事兼中国区总裁三枝富博先生亲临乐山世豪广场，考察项目建设进度。可以看到，开发商们的发展模式已经从纯住宅、社区商业到城市商业迈进。

小编观察:转型，不仅是对开发商，也将是对消费者。对整个中国房地产市场来说，转型将是一次自我调整和适应的过程。未来，无论是开发商、消费者还是管理部门，所有的市场参与主体都将以一种更为理性和长远的眼光来对待房子。

可以说，2014年的地产开发，已经进入到“复合型地产开发模式”，是打破以往地产开发中的单一住宅理念，以地产为载体，整合多种产业，如农业、商业、旅游、生态、体育、教育、科技等，创造出的一种新的地产经营模式。它将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。

市场 买方市场开发商竞争加剧

回顾2013年，在诸多实力开发商市场火拼的发展中，催生出“肖坝板块”、“岷江东岸”、“华联片区”等热点区域，“日光盘”、“高销量”等销售热点不断。与此同时，在一度波澜的国五条、物业税、房产税等政策中，乐山楼市供应量220万平方米，去化量达135-140万平方米，市场整体发展平稳。由此可见，在量价齐升的市场环境中，市场整体供大于求，开发商也在发展中寻求机会，满足更多人群的置业需求。

面对前一波市场的高幅供应，记者注意到2014年伊始的楼市明显淡了下来。元旦几乎没有楼盘搞活动、开年没有一家项目开盘、新晋亮相的多个热点楼盘纷纷将开盘节点定在春节后，来各个方面的信号表示，跨年的乐山楼市无疑将进入“存量房”的攻坚战。

小编观察:对于这样的市场情况，不少受访的业内人士也表示，在供应加大、市场全区域发力的市场情况下，销售周期明显延长，乐山楼市从开发到营销理念都将产生新的思想。购房者将不仅仅满足于“买一套房”，他们将考虑的是“买一套什么房”、“我需要什么房”，客户的购房理念在进步。因此，市场环境要求一方面开发理念必将更新，开发企业必须凭借过硬的企业实力、产品质量保证体系、成本控制能力和营销技术才能赢得市场；营销方面，则将在项目先天资源的基础上，强调定位的精准度、产品研发的深度，也需要新的营销模式，主动营销、自媒体营销、新媒体营销将是2014年各项目营销策略的研究重点，仅靠高赠送、价格战、派单拉客等传统营销手段说服不了客户，而拥有地段、景观、发展规划等硬实力的项目将立于不败之地。

展望2014年，存量和供应量将稳中有升，在市场整体以价换量的趋势中，价格很难出现大幅度上涨，因而消费者在理性置业的选择中，刚需产品的主导地位依旧不可撼动。在开发商方面，综合实力较强的大开发商更多的是选择热点区域的核心区域、核心地段进行高利润率的品质居所产品进行开发。对于实力一般的开发商而言，由于受到地价的挤压将更多的是进行郊县刚需类产品的开发而逐渐外移，而实力较弱的非主流开发商将面临严峻的考验。