乐山楼市调查之市场篇 中小户型成关注焦点

2013年11月各面积区间供销情况（数据来源：中原地产乐山分公司）


2013年11月面积段供销情况（数据来源：中原地产乐山分公司）

临近年底，各种盘点纷纷上市。而楼市，无疑是所有人关注的焦点。

前两周，记者针对2013年乐山楼市的房价走势、区域发展进行了初步的梳理，“平稳盘整、大盘驾临”已然成为了当前市场的主要基调。但面对房地产市场最核心的问题——供需关系，也成为了大家关心的下一个话题。

日前，记者从乐山市住房保障和房地产管理局了解到，11月份，乐山全市房地产开发投资金额、批准预售商品房面积同比、环比均呈现增长，全市商品住宅销售面积环比小幅增长，基本代表了2013全年平稳盘整的趋势。与此同时，记者也从中原地产乐山分公司处获得了该机构对11月份乐山楼市供需关系的分析报告。本期，我们一同关注。

供需平稳 2013年乐山楼市健康发展

据乐山市住房保障和房地产管理局发布的《乐山房地产市场运行报告》显示，11月份乐山全市批准商品房预售面积44.19万平方米，同比增长28.31%、环比增长23.3%。其中批准商品住宅预售面积34.82万平方米，同比增长14.24%，环比增长14.46%。市中区21.04万平方米，同比增长48.48%，环比增长109.15%；中心城区21.04万平方米，同比增长-0.09%，环比增长77.55%。可以看到，11月份乐山批准商品房预售面积同比、环比呈现增长。

再看需求层面。数据显示，11月份乐山全市商品房销售备案面积22.96万平方米，同比增长-5.4%，环比增长15.9%，其中商品住宅销售备案面积21.19万平方米，同比增长2.32%，环比增长18.78%；市中区商品住宅销售面积13万平方米，同比增长-6.41%，环比增长35.28%；中心城区商品住宅销售面积14.24万平方米，同比增长-3.72%，环比增长42.12%。整个商品住宅销售面积环比小幅增长。

对于这样一种市场状况，不少业内人士表示，今年秋交会，20多个项目携7000多套房源项目参展，不少开发商选择在房交会的利好节点，快速出货，加速四季度的“快速走量”，因而变相刺激了商品住宅的阶段性“回暖”。 但是言及市场供应与房价走势的关系，多位受访的业内人士表示，后市房价难言大起大落。“目前乐山楼市的供应量还是很充足，按照供需平衡关系的分析，房价大涨的可能性还是较小”，乐山市房地产商会会长王树云预计，未来楼市在不同的产品类型上也会出现价格走势的分化，刚需产品将走性价比、低总价的路子，洋房、联排等中高端物业稳中有升的态势会相对明显，一些拥有稀缺资源的独栋别墅等高端物业则拥有更灵活的自主定价权，不会受到市场这种价格走势的影响。

板块供需 通江、城东、城南近期表现突出

的确，随着城市外延半径逐渐扩大，2013年乐山楼市在原有“四大板块”的基础上，又诞生了诸多热点居住板块。尽管土地市场并非各处有突出表现，但前期一些地块出售比较集中的区域今年开始发力并有很多产品出现，“新城南板块”、“青江新区板块”、“大城北板块”、“大城东板块”四个地方成了今年的热门话题。

来自中原地产乐山分公司的机构数据显示，11月通江板块、城东板块、城南三大板块表现突出。首先，通江板块最为突出，嘉州春天、浪琴湾、罗浮盛世均在本月放量，新增、去化、库存均居各大板块首位。其次，城东板块因上月库存富足，加上房交会特价促销，去化仅排第二。城南板块三江华府500套的放量尤为显著，成为11月新增量第二大板块。

乐山中原地产策划部负责人谭杰告诉记者：“11月份，除旧城、柏杨坝片区外，其他各片区均有放量。旧城、柏杨坝片区项目开售已久，无太大新增供应量，去化较为平缓。”

热销户型 80-89平方米段最受市场青睐

从乐山中原地产提供的数据不难看出，目前乐山市场供销面积段主要集中在70-119平方米。其中80-89平方米供应及去化均领先其它各面积段。究其原因如下：其一，市场同质化严重，产品雷同，面积段相近；其二，11月，三江华府、浪琴湾、罗浮盛世、海天假日半岛所推大部分房源均为该面积段内房源。

谭杰表示，11月供销均属80-89平方米最为可观，原因在于，一方面此面积段为市场主流户型，在售项目中所占比例较大。另外，三江华府推出500套房源，此面积段占33%，汇丰国际开盘推出154套房源均在此面积段。其次，此面积段户型面积适中，购买者较容易接受，去化较快。供销摘得销冠理所当然。“当然，此前60-69平方米异军突起，成为供销第二高峰。其原因在于，新盘嘉州春天悄然开盘，推出房源534套，此面积段356套占所推房源的67%，面积小、总价低、购买客群广，去化较理想，供销异常走高不足为奇。”他表示，此外，140-149表现异常，三江华府推出335套，致使此面积段供应突出。