调查：乐山小产权房地段好 价低超一半

所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

乐山小产权房分布在哪些地方？价格如何？没有产权为什么还有购房者购买？笔者进行了走访调查。

乐山小产权房分布地段好 价格较新房低过半

小产权房，是城市发展历史遗留问题，几乎每个城市都会有小产权房这样的灰色尴尬房屋。据笔者走访调查发现，乐山万人小区、农民街、新四号小区（北城峰景旁）、城东碧山路附近以及肖坝大田村等地都集中着堆密密麻麻的房子，而这些房子就是“小产权房”。

小产权房集中地之一——万人小区

乐山万人小区紧邻莱佛士商圈，生活配套一应俱全；农民街靠近乐山广场片区与春华路，乐山广场、北京华联、市中医院、武警医院等配套成熟；新四号小区正处新城片区，周围配套自成一体；新大桥东岸旁的那一堆密密麻麻的小产权房，临江……综观乐山小产权房的分布位置广，且所处地段几乎都为生活配套较成熟的地方。

据乐山某二手房中介相关人士介绍，乐山小产权房分布位置很好，“如果在同样的地段上出现新盘，价格绝对高企。但是小产权房由于没有合法的审批、修建程序，没有产权证，价格相对新房来说，很低。现在新房均价大概在5000元/平米，而小产权房均价仅为2000元/平米左右。”目前，一套位于通江片区某幢3楼，直接看通江中学操场的学区房，面积128平米，三室两厅双卫，市场价仅为32万，单价为2500元/平米，而中介工作人员明确告诉笔者，价格还可再商量，但是买卖只能写协议。

购小产权房：“低价”为直接诱因

小产权房无合法产权，无法进行房屋产权登记，更不具备“五证”，即使购房者与房产所有者签订了购房合同，但是不被法律保护。许多小产权房一栋楼只有一本产权证，那么遇到拆迁赔偿时，购房人的权益很可能会受到损害。为什么仍有购房者明知山有虎，偏向虎山行呢？

来自井研的张东夫妇5年前来到乐山打拼，2年前购买了位于新天国际背后的一套“小产权房”，现在在万人小区经营一家冒菜馆。“我们那个房子一百零几个平方，当时是16万。算下来挺便宜的就买了。”张东告诉笔者，当时虽然在乐山待了3年多，但是自己和妻子工作一直不稳定，工资也不高，加上每月的房租，好不容易挣到的钱都给了房租。“在乐山拥有自己的房子”成为夫妇俩的梦，但是手里的积蓄不多，工作也不稳定，按揭新房压力非常大，索性就买了个小产权房。当笔者问及小产权房的风险时，张东坦言，自己也有担心，但是看见很多老家的亲戚朋友很早买了，也没出什么问题。“这里一大片呢，不可能就针对我一家，其他人怎么办我就怎么办。”

业内人士介绍，购买小产权房的首要诱因为“低廉的价格”。新房市场以刚需房源为主，随着去年今年几轮的刚需消化，剩下的刚需群体经济能力有限，加之房租价格呈上涨趋势，买房迫在眉睫，而小产权房价格低，位置好，正好迎合了这部分刚需群体的需求。小产权房购买群体多为来自周边区县乡镇上的人，在乐山待了几年，有一定的经济基础但不足以购买正规商品房，法律意识淡薄，认为自己花钱了就是自己的房屋，没有走正规的法律途径。同时，这部分人属于乡镇农村户口，不满足保障房申购条件，只能转向小产权房。

“383”方案带来“转正”曙光 但购买风险仍不可忽视

在现实生活中，人们通常所说的“小产权房”法律上并没有明确的界定，是人们在实际生活中约定俗称的一种称谓。小产权房是在城市发展过程中，由于土地规划等因素，由集体或个人在集体土地上修建的房屋，一般情况下，小产权房楼层为6-7楼，属于违章建筑。依据我国现行法律，小产权房所占用的土地只能用作特定用途，土地使用权不得随意出让、转让、出租、抵押作价。小产权房在销售时没有取得国家所发的产权证，也没有国家所发的土地使用权证和预售许可证，依照我国法律规定不得向非集体成员的第三人转让或出卖。

10月26日，国务院发展研究中心首次公开为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告，勾勒出一幅详尽的改革“路线图”。方案中，有关房地产市场的改革措施主要围绕在小产权房、土地制度和房产税三个方面。“383方案”对于小产权房的改革指出“在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让金，妥善解决历史遗留问题。”这方案的公开让人们似乎看到了小产权房“转正”的曙光，在行业内外掀起讨论热潮。业内人士指出，小产权房是历史遗留问题，需要漫长的解决过程，虽然“383”方案似乎带来了“转正”曙光，但是目前购买小产权房仍存在很大的风险，购房者需谨慎购买。来源：乐山广播电视报