那么，在三房泥沙俱下的市场格局下，什么三房才是最舒适的？
正所谓，“望、闻、问、切”，选择户型就好比医生问诊。记者通过采访开发商、业内专家和装修公司负责人等人士发现，舒适三房对室内各个功能空间的尺寸都有标准，此外，那些购房者并不关心的公共空间，譬如，电梯、电梯前室、入户大堂以及停车位等空间同样有标准。乐山逸境装饰总经理李飞表示，“作为购房者，不能只看房间多少，更应该关心房间尺寸。”
“望”字诀 三房市场细分，功能性三房应运而生
所谓“望”字诀，首先是要纵向了解整个市场的大概情况。
今年以来，乐山三房的下限就被一再“挑战”，最低面积仅仅60多个平方米。 “2000年，那个时候我在成都做楼盘代理的时候，对于110平米的三房，都觉得面积还偏小。”闫世剑表示，三房的面积不断压缩，是为了迎合年轻人的置业需求。“控制总价”，开发商不得不缩减各个房间的尺寸。李飞也告诉记者，三房分化是市场需求导致的，这无可厚非。但，当三房成为营销噱头时，购房者就需要注意了。
记者注意到，近期频繁亮相的三房，在总面积控制上并非一味追求小面积。譬如，滟澜洲、蓝湾半岛、中心城等项目，基本都把三房面积控制在90平米以内。走访中记者发现，今年的乐山楼市，至少有50%的楼盘在户型上玩出了不少新花样。如盘龙银座推出的“6米挑高写字楼”，也就是说可以实现“买一送一”。而位于城北乐山一中旁的蓝湾半岛更是大手笔，其68平米户型在如今市场上，能用此面积做到三室两厅双卫已属不易，而蓝湾半岛更以客户着想，在保证三室两厅双卫的基础上，将客厅开间做到4.2米以及3.7米的主卧开间。
毫无疑问，在强调得房率的思路指引下，“小户型、大空间”让一些购房者窃喜。而有受访的业内人士也认为，大量同质化的小三房产品充斥市场，逼迫开发商们不断创新；而现如今不少楼盘根据自身定位以及意向客户的辐射范围，已经开始了“准定制”模式户型设计，打破了原有产品的生产流程，所以能更好地顺应市场需求。
“闻”字诀 大规模赠送下，看赠送空间是否合理
2010年在乐山城西某宣称“买一赠一”的楼盘以60多万总价买下一套大三房的李女士告诉记者：“尽管5600元/平方米的均价在当时的乐山楼市中属于较高价格，但考虑到这是乐山首家‘买一层送一层’的楼盘，当时也没考虑太多也就买了。”李小姐随即向记者算了一笔账：如果5000元/平方米来算，买价就在55-60万元，装修15-20万元（简装），家电家具10多万元，还得买个10万元左右的车位，再加上物管等等，如果入住的话需要100万元。“而且还有一个最为重要的问题，当时项目说的是4.0的容积率，但交房后我们发现，比乐山同期的其他楼盘密度显然高得多，况且送的是可变空间不是面积，实际的装修费用中还得包含上下两层数万元的隔断费用，现在不少业主都不愿意入住。”她说道。
记者也注意到，反映这类问题的业主大多集中在前几年“赠送”面积的高峰期。同时，除了装修费用高昂，部分购房者还向记者反映自己所买的户型有“灰空间”。 “2008年买下的小三房，在女儿出生后明显感觉到空间局促。要是家里来个客人，只能睡沙发。”家住张公桥的李先生透露，自己的房子如果把赠送的入户花园算上的话，套内面积有80多平米，但因为户型不合理，导致其中一个次卧室连床都放不下。当然他也承认，造成这种现象是因为购房时缺乏居住经验，没有把房间尺寸和家具尺寸结合来考虑。
对于这样一种因经验不足而无法按需弹性选择户型的情况，李飞建议，购房者可以在下单前仔细对比户型图和沙盘，将其摆布方式与各空间的尺寸做详细了解，并模拟出一套简易的装修方案。“由于近几年的赠送面积仍成大规模趋势，大家在选择这类户型时更要留意赠送空间的实用性。据我所知，但凡是赠送入户花园的户型，实用性比较有限。如果赠送面积做成客厅或者卧室的话，或许要好一些，尤其要警惕没用的‘灰空间’。除此之外，过道等过长的‘浪费户型’也尽量不要考虑。”他说。
“问”字诀 深入了解室内空间，问清尺寸与布局
在纵向“望”趋势、横向“闻”产品之后，我们再来深入了解各个户型的情况。乐山市房地产营销协会会长牛冠华告诉记者，如果要保证绝对舒适的话，三房总面积（实得面积）必须达到100平米左右。他认为，舒适三房要保证各个空间的尺寸：客厅面积（含阳台）40平米；主卧面积要保证20平米，还要配置独立衣帽间和卫生间；次卧面积10平米左右，多功能房间面积9平米，厨房面积8平米，公共卫生间不低于8平米，入户花园9平米。
作为今年乐山楼市的代表项目，在中心城，记者看到项目以“舒居尺度、品味人生”作为产品设计理念，创新性的以“三精”标准，完美打造76-114平米舒居套二套三——①精工化赠送：摒弃华而不实的灰空间赠送，确保每一寸空间都能够合理利用，赠送更加实用；②精准的空间考量：卧室尺寸全在3米以上，客厅尺寸在3.8米以上，每户都有至少1.5米宽的观景阳台，每户都能享受到舒居的尺度感；③精细的平面布局方式：每户之间、客厅、卧室视线均不受遮挡，每户都能享受到外部的空间视野。
可以说，以中心城为新一批乐山楼市代表的产品已经达到一二线同级产品的水平。但牛冠华又强调了一个概念——问清楚了尺寸，但别忘了问布局。他说道：“如果小三房和大三房出现在一个单元时，开发商往往会将大三房摆放在朝中庭或者端头的位置。通常来说，朝中庭，意味着景观更好，朝端头，采光和通风性更好。”李飞也强调，购房者在买房时尽量从置业顾问那里拿到标准层户型分布图，仔细看清楚各个房间的摆布。“我们接触到的案例中就不乏这样的户型，整个房间虽然是临中庭，但客厅朝外卧室朝内，导致卧室和厨房采光严重不足。”他说。
“切”字诀 室内空间以外，公摊面积也要注意
“无论是小三房还是功能性三房，公共空间的设计都是决定项目品质的一个重要因素。”牛冠华说，他们在做设计时会坚持几个原则。第一，公共区尺度要做够，包括大堂、电梯尺寸、走廊、外立面等。第二，户型的可变性强，能够通过幻变营造实用性空间。第三，尽量减少公摊面积，提高得房率，给业主提供更多实用面积。
记者了解到，目前乐山很多有二次购房经验的市民就非常在意公共空间。譬如，入户大堂是否挑高，外立面是否采用石材，电梯轿厢是否有镜面等等。杨琴在谈到公共空间时说，购房者在买房时要留意入户大堂、停车场和楼梯走道。“入户大堂最好是挑高设计，挑高尺寸最少要5米，才能体现空间的大气。整体设计最好采用浅色，不会让业主感到压抑。同时，入户大堂空间中应备注沙发和桌椅，一方面让业主在下雨天有空间可以休息和交流，另一方面让非业主等待时有地方可以歇息。”
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