买，还是不买？“面试”了几十个楼盘后，市民梁小姐面对案头摞起来比自己头还高的楼盘宣传画册，举棋不定：优质楼盘价格仍没松动，价格相对优惠的楼盘，周边环境又让人提不起兴趣。“原来看中了乐山城北一个楼盘，旁边是市政公园，生活教育配套齐全，但买一套总价要50万元，按基准利率计算，每月要付2600多元房贷。”梁小姐说，如果价格稍降一些，利率下调一些，这不失为一个好的选择。央行再度降息，会让梁小姐做出出手的决定吗？
信贷额度及利率水平，一直被认为是房地产市场的风向标。7月5日晚，央行再度降率的消息一石激起千层浪，让一些刚需族有所期待。不过，尽管此次降息对楼市有所影响，但不少业内人士都认为央行此举不直接刺激楼市。
楼市供应由“刚需”转为“改善型”
像梁小姐这样反复思量“买房大计”的购房者，似乎都在等待降息等调控政策，能使房价再松动一些。不过，似乎降息并不是“灵丹妙药”，6月8日的降息，对楼市的影响就不明显。
进入到5月以来，乐山楼市成交量大幅增长。到了6月份，更是节日密集的月份：月初的儿童节、中旬的父亲节、月底的端午节。乐山众房企均借助节日之势纷纷加大房源推货量，期待实现成交量的增长。6月的最后一个周末这种情况尤为明显，共有多个项目开盘或加推新品，为冲年中业绩推出较大力度的促销优惠。
优惠促销方面，华泰·棕榈湾准现房最高优惠12万元/套，直接给出大手笔的清盘特惠；玉龙居针对剩余的88-127平米房源，更是推出7.9折到8.4折的劲爆优惠；北城峰景项目推出一期特价房源，每平米直降800元……优惠方面“以价换量，消化库存”是不少老项目对于存量房源采用的统一战术。但在推新方面，各家明显从前期主攻刚需客户、平推80平米左右的套二战略逐步向主推品质更高的100平米左右改善型产品过渡。
“可以看到，无论是启动三期空中墅院排号的万和华庭项目，还是开启VIP入会的龙湾水岸二批次楼王，或是新晋亮相、备受瞩目的百万元级豪宅江山一品，当前乐山楼市给我们的信号无疑是——高端，来了。”一位受访的业内人士表示，正是由于产品系的变化，使得上一轮降息对于乐山楼市的触动极其有限，有实力的改善性购房者，更多地还是考虑社区环境、地段、配套、档次等综合属性，反而对于价格抗性不是太明显。
刚需族忧房价不降反升
6月8日今年第一次降息后，在一线城市连夜排队购房的现象，时隔一年多再次上演。虽然乐山没出现这么明显的变化，但购房者中已开始出现焦急的心态。梁小姐发现，一些楼盘的价格已出现轻微上涨，“这次再次降息，价格会不会再涨呢？”和梁小姐有着同样顾虑的购房者并不少。
记者观察发现，出现焦急心态的购房者多是刚需一族。央行降息对刚需购房者无疑有利：月供利息少了，购房成本降低，他们都在抉择该不该出手。
对此，乐山市房地产商会会长王树云介绍说，6月份以后，不少购房者开始担心下半年楼价会变化，很多客户打电话咨询楼盘开盘时间。“但降息和买房没有必然的联系，对刚需一族而言，也是有所触动而已。”王树云说，“以前常说今天不买房，明天就买不到了，那是因为楼价涨得很凶。而现在则是说，今天不买，明天买也还是可以的。”
与购房者的“急”不一样的是，降息可以缓解一些开发商的资金压力。“开发商们‘饿’了很长时间，这次能让他们缓一缓。”城北某楼盘的一位策划经理说，央行再次降息，“开发商的成本和风险都降低了”。他则表示，此前一度出现开发商向民间借贷的情况，现在央行连续下调存贷款基准利率，说明银行有一定房贷额度，而且利息降低了，开发商贷款降低了风险，还能降低不少开发成本。
虽然开发商们在价格和数量之间，先确保走量，但记者调查发现，在第一次降息后，实际房价已出现隐形涨价。“这并不是普遍显现，只是说明一些楼盘对自己有信心而已。”他表示，目前乐山大部分开发商还是以价换量，对提价都不敢轻举妄动；而降息将触动更多的刚需一族掏钱买房，开发商可以通过走量回笼资金，促进资金的滚动；但同时，具有更高品质的房源入市，势必将拉动当前的价格体系上扬，这样对于市场的健康发展应该说是合理的。“毕竟，楼市不只是刚需的楼市”。
连续降息或将加速楼市回暖
央行降息的通知中强调要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房，表明降息已兼顾了楼市调控。但短短一个月内连续两次降息，对房地产市场各方无疑将形成巨大的心理冲击。降息意在稳增长，客观上可能使逐步复苏的楼市加速回暖。
不少受访的业内人士指出，信贷额度及利率水平一直被认为是房地产市场的风向标。尽管房贷的利率浮动下限仍然是基准利率的0.7倍，但目前各家银行贷款额度并不充足，出现低于八五折乃至八折的可能性暂时不大，反而可能会因为存贷差的缩小而减少折扣，但是降息对购房者的心理影响将非常大。“降息会进一步改变市场预期。连续降息会使刚性需求的购房者入市的积极性继续提高。”乐山师范学院副教授刘军荣认为，信贷层面的逐步宽松使楼市的资金面明显好转，成交量的复苏对价格的支撑作用也逐渐体现。
“目前市场虽然松动，但限购、限贷依然会有力地抑制投资投机性需求，因此成交量不可能回到2009年的高点。”刘军荣表示，在降息的刺激下，虽然市场量价都将同涨，但幅度还是会比较有限。
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