“幻变户型”并非“只占便宜不吃亏”

不得不说，近几年的房地产市场是一个“不计价时代”。紧跟成都市场的节奏，2007年初，乐山开始出现所谓的“可变空间”概念，实际上就是将户型内如卧室的部分面积作为“赠品”赠送，只是当时的不计价比例还仅仅在10%左右。2008年至2009年初，不计价比例就逐渐向20%靠拢；但是开发商并未就“不计价”浅尝即止。近两年以来，乐山部分楼盘产品的“不计价面积”达到了30—50%甚至是100%。

对于这样一种现象，有业内人士在接受记者采访时表示很“无奈”：建房成本的上涨导致房价上涨，房价上涨又导致市民购房成本的上涨，为了在保持利润与把握客户购买力之间达到平衡，开发商往往只能在产品设计上“做文章”。而面对时下部分城市对楼盘层高、进深、容积率等易被“动手脚”的数据均作出严格限定的大趋势，“不计价空间”作为敏感词汇已被监管层牢牢盯住。在这样一种监管预期之下，乐山楼市的“不计价时代”是否也会随之走向末路？现今购房者、开发商又是怎样看待这样一种情况的呢？

“免费赠送” 购房者觉得很划算

记者走访发现，乐山带幻变空间的楼盘大多是一些中小户型项目。“这类户型的赠送面积经过改造后，基本能实现一房变两房、两房变三房，使用率得到极大的提高。对刚需的家庭而言，既实用又划算。”城北某项目的策划经理告诉记者，不少楼盘带有不计价面积的“2+1”户型，能将花池根据需要“改装”成一个房间，因此十分畅销。

这样的情况，在之前开出的领地·亚马逊同样“上演”。项目三期二批次69㎡（实得94㎡）的户型，赠送了25㎡的面积，将标间直接变成了两房。“25㎡的不计价空间改成一个客房和一个餐厅足够了，这样的户型很实用。”该楼盘的置业顾问介绍，楼盘推出的各个户型，都有一定的弹性面积赠送给购房者。

与此同时，万和华庭、棕榈湾、龙湾水岸等多个楼盘，都把“幻变空间”作为其“卖点”之一。记者将搜集的各楼盘户型图进行对比，发现虽然不计价面积不等，但可以肯定的是，不计价面积几乎成为了目前乐山楼市的“标配”。

“这样的户型好，好像天上掉馅饼一样。有入户花园不仅美观，而且还可以根据需要改成书房或餐厅。其阳台只算一半的面积，感觉挺划算的。”在龙湾水岸的销售中心，市民邓女士对一套87㎡的户型十分满意。邓女士认为，这种“两房变四房”的户型，不仅给了她“自由发挥”改造房间的快乐，而且很实惠。“新政出台后，开发商可能想通过这样的手段来吸引购房者。”记者通过采访了解到，像邓女士这样，觉得“不计价面积”很实惠的受访者占大多数。

走访过程中，一位来自成都的购房者赵先生告诉记者：“按照目前成都楼市的情况，开发商在站稳了房价的基础上开始响应政策取消高赠送，实际就是来了个变相涨价，如果缩水20%的不计价空间，那么房价就等于上浮20%。”因而他考虑在还未对“不计价空间”作出明确限制的乐山购置一套房产以备养老用。

产权纠纷 转手时问题多多

记者在走访了名盛、香利等乐山市中心城区几家大型房产中介后了解到，随着近几年建成的带有“不计价空间”的商品房逐渐走向市场，这种房源在转手过程中开始体现出各种各样的问题。

名盛房产的相关工作人员告诉记者，由于目前购房入户、缴纳税费、申请贷款等事宜都以房屋的建筑面积为衡量标准,“幻变空间”的“实得面积”在转手时并不能用作成交依据。业内人士提醒，无论开发商赠送多少面积，在产权证上能体现的只是建筑的套内面积，也就是说只有套内面积的产权是归业主所有的，不计价面积是不写入房产证的，对于这类物业在转手时总价值会受到一定的影响。因为这里面会有一个观念差，原业主一定会以实际使用面积来算总账，但对于二手房购买者来说，很难接受花了钱但有十几个平方米不是自己的物业。所以这类房产在二手市场出售时并不能卖到与正常面积的房子一样的价格。

与此同时,如若买家需要办理住房贷款,不计价面积的价值是否算入估价考量内容目前并无明文规定。倘若不计入估价体系,那势必会降低其评估价,进而减少买家的贷款额度,增大买家的资金压力。