HOLD住？闲聊乐山那些“高品质房事”

开场白：随着楼市步履蹒跚地迈向2012，轮番调控步步惊心，房地产市场并不景气。可就在这种大环境下，我们却发现，作为房地产产品链上金字塔尖的改善性高品质房产，却似乎变得十分叫座。乐山“房产高端市场”能否HOLD住？人们眼中的豪宅别墅又将迎来怎样的光景？本期聊天室，我们请来业内相关人士、本地经济学家和网友，一起来聊聊有关的话题。

出场嘉宾: 张剑波 王树云 廖勇 牛冠华

“叫卖生活方式”成主流

王树云：乐山市房地产商会会长

在一个需求细分时代的房地产市场，即便是位于金字塔顶端的高端项目，也不可失却对买家的人性化关怀。我觉得，目前乐山的高端地产市场还并不像想象中的那么成熟，虽然可以利用的城市资源并不差于周边，但开发商对于客户的细分，对豪宅需求的细分以及对生活方式的推广都需要拓展，在这一点上远弱于成都、杭州这一类的城市。此外，乐山的高端房产市场容量也非常有限，相比之下，大型的楼盘、别墅社区，高、中、低端的市场配置，跟横向的城市比较还是有很大的差距。

正因为处于这样的时代，在2012年乐山高端房产市场迎来复兴机遇的同时，高端产品也在进行一次划时代的革命，人们对于高品质住宅的划分，已不仅仅局限于独幢、双拼、连排这样的硬性标准，包括社区型别墅、科技型洋房等等软性标准也同样成为划分市场的依据，而更有开发商提出，在不久的将来，高端市场也要变得越来越“好玩”……

“哑铃”比“橄榄球”更符合实际

牛冠华：乐山市房地产营销协会会长

从2008年开始，中国楼市就进入严控严打的调整阶段。顺应这股整顿潮流，乐山楼市也相应进入了一个调整期，加之住房自有率原本就比较低，商品房开发较少，所以近期楼市也呈现出一种滞涨为主的状态。

按照房地产开发营销的一般规律，一个城市高中低端住房的正常销售情况应该是两头少中间多的“橄榄球”形，就是高端房产和低端住房的成交量较少，中端商品房的成交量占绝大部分比重，这样才符合市场规律。但是，在目前这种逆市的情况下，我反倒发现两头多中间少的“哑铃”状更符合市场实际，也就是充分把握刚性需求和高端项目，做好市场细分和错位营销。

因为就乐山目前的市场来看，刚性需求和首次改善性住房的需求还是主流，另外就是对价格已经不敏感，更多注重楼盘品质和对住户身份认同感的高端人群，对高尚住区的需求还是比较稳定的。可现实的情况却是，乐山还并没有形成一个业内外都普遍认同的高尚住区，一些高端项目在做市场营销的时候并没有经过市场培育，而是把项目建成后才开始强硬推广，各大楼盘之间也往往是各自为阵，没有形成合力来联手打造一个被公众普遍认同的高尚住区。因此，如何做好市场细分，将细节营销、体验式和情景式推广做足，倡导一种全新的生活理念和方式，才是眼下真正值得我们思考的事。

高品质房屋将成趋势和潮流

张剑波：乐山经济发展研究中心秘书长

随着经济发展和生活水平的提高，不管是城市还是农村，房屋在中国人的生活中，经过了几个阶段，我觉得在分别扮演不同的角色或职能：商品房出现之前算是奢侈品，在那种条件下，能分套房绝对是身份和地位的象征，农村能修座砖瓦房已经是十里八街的能人；以后成为必需品，住和吃穿行一样成为人们的生活必需品，城市里甚至发展到无房不结婚的程度；进而成为一种投资品，在解决了部分温饱后，很多人购房成为一种投资行为，房屋也成为一种最能保值增值的投资品。

奢侈品阶段，作为一种身份和地位的象征，房屋最大问题是急需解决公平的问题，所以出现了房屋分配制度改革，取消福利房，实行商品房；第二个阶段房屋成为生活必需品，房屋最大的问题就是解决民生的问题，进而出现了经济适用房、廉租房等保障房；第三个阶段，房屋成为投资品，房屋最大的问题就是金融问题，解决的手段就是金融政策。

根据马斯洛的需求定理，大家对房屋的需求也一定是遵循“先解决有无的问题，再解决好坏的问题，再顺便解决赚钱的问题”。在初级阶段能在筒子楼有空单间已经是最大的幸福，既而要有面积稍微大一点的房屋才能感受到幸福，当有了一定的面积后，大家对房屋的追求是周围小区的环境是否舒适，所以才开始出现花园小区、临江观水和是否具备人文内涵等概念……

优居时代正在来临

廖勇：西岸第一城营销总监

孟子说：“有恒产者有恒心”。千百年来，置业安居，安居乐业，始终是大众生活的主旋律。而随着社会经济的发展和人们收入的日益增长，不断改善居住环境，提高生活质量，也就成了百姓不懈的追求。

其实，变化的不仅仅是人均居住面积大幅增长，更重要的是人们居住理念和住房消费产品的不断升级换代，由此我们看到了这座城市房地产市场一幅幅波澜壮阔的美丽画卷：建筑产品从多层、高层到花园洋房、院落叠墅和别墅，可谓琳琅满目；户型从满足居住的基本功能到走向舒适，平层、错层、跃层悉数登场，入户花园、大阳台、大露台、大开间、高层甚至挑高，户型空间变幻万千；园林景观从中式到到欧式、澳式、东南亚式等，风情万种，传统与现代交相辉映，自然与人文有机相融；而购物、医疗、教育、休闲娱乐等生活配套，也随着城市的不断发展而越来越完善……

有什么样的生活需求，就有什么样的市场产品！从追求“居者有其屋”到追求“居者优其居”，从大众化的普通住房时代到时下社会各界热议的高端居住时代，乐山楼市的变迁，一方面折射出建立在经济发展收入增加基础上的舒适甚至奢享居家时代正在来临，另一方面也不断提升着这座城市的居住与整体价值！

农村“小洋楼”胜过“豪宅”

“小草”：乐山网友，工薪阶层

什么叫“豪宅”，或许在很多专业人士或者富人们看来，豪宅有几个硬性指标，第一自然是价格昂贵，第二则是面积大，内部结构奢华；第三是地理位置处于城郊，周围环境资源稀缺。

但作为普通老百姓，在我的意识中，我现在在乐山城区购买的一套80多平方米的商品房，都称得上是“豪宅”了。为什么这样说？首先，以每平方米五千多元的价格、总价四十多万元购买的这套普通住房，对我们工薪阶层来说，自然是千分不容易，花费了父母前几十年的积蓄，还要支付自己后几十年的青春，从这方面来说，该普通住房比富人的别墅投入要大得多。另外，就住房的功能来讲，有些豪宅其入住率并不高，或许它就成了一个供人艳羡的奢侈品，但对于普通老百姓的住房而言，它的价值体现，也自然是要比豪宅更胜一筹。

我说这个其实是想说明，豪宅其实也就是个相对的概念，不同人群对住房的需求各不相同，其对豪宅的意识形态也自然会有很大的区别。生活的状态决定了我们对房子的选择，当然也决定了我们在购房时的那份心情，就像我有在农村里的朋友，因为城区房价太高，索性就在老家修建了一栋三层小洋楼，那感觉，比富人住的别墅还美得多。