一季度乐山楼市同比量跌价稳

一季度乐山楼市环比量涨价滞

来自乐山市房管局的数据显示，2012年1-3月，规划区（市中区、沙湾区、五通桥区）房地产开发投资4.12亿元；批准商品房预售项目8个，批准商品房预售面积10.3万m2，其中住宅面积6.84万m2；商品房销售备案面积27.93万m2，其中商品住宅销售备案面积21.47万m2，均价4522元/m2；二手房住宅交易面积7.38万m2，均价2190元/m2。3月，规划区（市中区、沙湾区、五通桥区）房地产开发投资3.13亿元；批准商品房预售项目4个，批准商品房预售面积7.84万m2，其中住宅面积4.9万m2；商品房销售备案面积13.39万m2，其中商品住宅销售备案面积9.96万m2，均价4610元/m2；二手房住宅交易面积2.58万m2，均价2338元/m2。

根据详细的数据做定量分析，整个一季度乐山中心城区商品住宅销售备案16.19万m2，同比下跌超过五成，但成交均价为5015元/m2，同比增长6.73%。整个季度的成交量同比大幅度下跌，主要是受1、2月份拖累所致，其中1月份仅成交商品住宅1.89万m2，同比下跌达85.46%，2月份虽成交6.1万m2，但也同比下跌40.72%。但从环比数据来看，一季度2、3月份乐山中心城区的商品住宅交易量的增长幅度都维持在34%左右。而价格层面，3月份乐山中心城区商品住宅均价为4939元/m2，同比仅增长4.29%，环比下跌4.65%，基本与一月份持平。

整体数据上来看乐山楼市已有“复苏”迹象，那么从具体楼盘的销量来分析又如何呢？据记者走访后了解，爱丁堡、棕榈湾、万和华庭、嘉州新城、恒邦新天地等乐山中心城区在售的十余个项目在2、3月期间到访量及成交量都有明显上升。其中棕榈湾项目2月份销售近100套，万和华庭项目在二期二批次开盘后更是实现单月137套的销售业绩。万和华庭项目相关负责人在接受记者采访时说：“项目自今年开盘以来就卖得很好，1月份售出72套，2月份售出137套， 3月份也已售出近百套，其中一期MINI户型已经全面清盘，二期也所剩无多。”这位负责人表示，按照这样的销售节奏，他们有可能会考虑提前项目三期房源的预售工作。

走势

新盘扎堆，或迎来一波放量高峰

经历了开年后的供应低迷期，3、4月份楼市供应也开始回归常态。成交数据也显示，2、3、4月份商品房成交量正在逐渐回升，过去几周楼市成交量连续增长。春节假期以来，开发商推盘意愿一直不高，在前一阶段推新项目廖廖无几，绝大部分为2011年已售楼盘。虽然看似平静，但实际上多数企业已进入全面备战状态，更灵活的推广及促销计划也在酝酿中，不少的企业将今年上半年销售第一波高峰期定在5月份。

据记者统计，从2月份下旬至今，乐山中心城区包括爱丁堡三期、万和华庭二期二批次、城际御风庭二批次、嘉州新城海泊蓝湾Ⅲ等项目纷纷或开盘或加推，新增入市房源数百套之多。而后，北城风景二期、德胜沫若公馆、领地亚马逊三期、七星海棠、古桥和府等项目又纷纷揭开入会、开盘的序幕，其中七星海棠项目已确定5月份正式开盘，预计其他几个项目也会在这一时间段筹备入市。今年二季度，乐山或许将迎来第一波放量，大部分地产项目都在赶在“中场”之前做市场预热。

作为今年乐山楼市的新趋势之一，记者发现2012年乐山房地产业的发展过程中，高端地产项目所占的比重也越来越大。随着七星海棠、紫云府、龙湾庄园、江山一品等一大批“重树山水居家形象”的项目的问世，山与水的开发模式将由简单地景观地产实现向“属性地产”的完美过渡。恒邦地产以“滨江头牌”的概念，在翡翠国际社区黄金江岸线上推出了高端价值系产品——紫云府；无独有偶，西岸第一城则沿着1.2公里长秀丽的青衣江江岸线上打造最新的别墅组团，搭载双拼、联排、叠拼三种产品；再看江山一品，“面朝青衣江，背靠绿心园”的天赋灵犀更是将“山与水”进行了完美结合；而异军突起，扛起乐山首席“山景豪宅”的七星海棠，则高居五星级金海棠酒店之上的海棠山顶，俯瞰万亩绿心葱茏，近揽海棠公园和碧玉湖，远眺峨眉金顶和三江大佛，将山居的视野优势发挥到极致的同时也成为山与水融合的最佳典范。

另一边，商业地产方面，随着嘉州国际商业中心的正式封顶，除了乐山迎来了又一百米地标，其写字楼房源的发售情况更是受到投资型购房者的强烈关注。由此可见，二季度的乐山楼市将是普通商品房、商业地产、高端住宅各类型房源百花齐放的“肉搏阶段”。

优惠

价格战鸣锣，各色折扣迭出

在前一波半山枫景、恒邦·新天地等项目的“房车”优惠攻势之后，位于城西的玉龙居项目在五一前夕率先开启促销风暴，88-127m2超高性价比美妙户型抄底价促销，最低7.9折，首付4.5万起，首年0月供，最低1.5万即可入住，打破了新广场片区新房高价神话。上周六，该项目还限时推出了20套特价房。无独有偶，22日开盘的古桥和府也执行了“低开”战术，3700元/平米的成交均价，与早前枫蓝国际的价格相当，让房价仿佛有“穿越”回两年前的感觉。同时，不少楼盘也透露，五一前后将会推出不同程度的价格优惠，甚至有开发商放言“可能一次性降价500元/m2”，记者也会及时追踪报道。

由于购房者对楼价下行的预期加大，因此一些小打小闹的促销优惠，已经很难吸引他们下手，但由于大量的刚需、改善型需求仍然存在，因此开发商以价换量的效果依然会明显。有业内人士认为，现阶段优惠幅度在10%的楼盘，才能吸引大量成交。

有专家表示，开发商开始迫于存量和限购的压力，为促使成交，会推出较大幅度的降价，楼价因此进入下一个阶梯。消费者若对现阶段的价格不再敏感，需要开发商再加大降价幅度，如此往复，楼价将一波一波地阶梯式下调。对于在今年有购房打算的人，究竟该如何选择买房时机?这位专家建议，可以关注“五一”和“年底”这两个传统节点。“如果政策不出现变化，房价会出现阶梯式下调，而在传统旺季的‘五一’和‘年底’，开发商一般都会推出一些额外优惠，因此值得关注。”因为现在很多大开发商手头上的土地储备都是比较充裕的，可以开发3—5年，因此未来一手楼的供应量会较充足，因此开发商有降价促销的动力。不过，他也提醒，对于政策走向要长期关注。此外，心仪的楼盘降到一定的价格，不一定买得到，所以，购房者还需结合自己的实际情况进行选择。

区域

城东规划大手笔 “半边城”将终结

近两年来，大建设、大发展的热潮涌动嘉州，全市各地重大项目相继集中开工。去年12月19日，我市举行“乐山市城北客运中心片区基础设施建设及岷江二桥拓宽维修工程”开工仪式，标志着我市青江新区建设正式启动。此后，有知情人士也向记者透露，2012年乐山土地的主要供应方向也集中在青江片区、王河片区、肖坝片区等几个区域，战略上有明显的“向西倾向”。

到了今年，随着市政府对于岷江东岸规划的提出，城东再惹热议：根据乐山城市最新规划，原“东抑”战略调整为“东优”，乐山城东即将迎来前所未有的发展机遇；2012年，市政府工作报告明确提出，加快开发岷江东岸片区；2012年，乐山市国民经济和社会发展计划（草案）的书面报告明确提出，加快旅游业发展，推进嘉州长卷等重点项目建设；2012年，乐山市住房和城乡规划建设局工作报告明确提出，推进岷江二桥拓宽维修工程建设；以嘉定坊建成投用为动力，加快1.13平方公里岷江东岸展诚项目建设，打造滨江公园、游览服务区和精品住宅区三大板块。可以说，任何房地产开发值得“兴奋”的元素，都能在城东找到。

岷江东岸的发展，在住宅与商业齐头并进的同时，也必然与“嘉定坊”、“嘉州长卷”接轨，充分利用旅游文化优势，上连“平羌小三峡”，下接“大佛景区”，使岷江东岸整体形成蕴含浓郁佛禅文化、历史人文文化以及独特本土民俗文化的乐山城东新区。据了解，有关企业正在计划将现有的云集大厦全盘拆除，作为“嘉州长卷”的句点，原址重建以佛禅文化为主题的五星级“云集国际”商务大酒店。目前，桥头转盘处占地15亩的市政广场已于今年8月完工，配合1860移动文化广场进一步拓展了市民休憩娱乐空间。转盘向东，沿着乐井快速通道沿线，一路上“嘉州乡厨”的黄色标示格外耀眼，一家家个性鲜明、颇具规模的特色餐饮店林立两旁，每逢节假日，食客组成的车队川流不息。

过去，老乐山人都称乐山为“半边城”，意即“城不过江”。“嘉定坊”、“嘉州长卷”等大型项目的落成开市，乐山 “半边城”的历史宣告终结，城市旅游、休闲、人居、文化的中心将不断向东岸倾斜。