叩问2012乐山楼市 深调之下房地产业或存变数

承接2010年房地产调控的总体思路，2011年调控进一步深化量化，房地产市场在房产、地产两方面的低迷困局中逐渐冷静，开始寻求转变，步入调整。2012年，在全球经济不稳、我国经济增速放缓的背景下，中央仍将坚持房地产调控不动摇，未来一年房地产市场形势仍然严峻。然而深入调控之下，根据市场的适时变化，力度会否从年初持续到年尾，各家也表示强烈关注。“政策市”会否存在变数，我们正在观察。

调控深入成必然

2011年，“调控”主题贯穿始终。年前召开的中央经济工作会议明确表示，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场合理发展。对于2012年政策是否继续加紧，中国房地产学会副会长陈国强认为明年的存款准备金率有可能会调整，他指出，实际上楼市限贷的影响要大于限购。

乐山楼市急剧降温是在去年二季度集中体现的，在“国八条”调控波纹的蔓延之下，2011年4月份销量仅400套，创下近年新低。但随着时间的推移，我们看到利率、首付比例、营业税等市场手段的影响力正逐渐显现。政策在逐渐降温楼市的同时，副作用也逐渐显露出来，最为显著的是纯刚需自住需求受到了伤害。“由于房贷执行的是认房又认贷的政策，将许多改善型自住需求挡在了银行门外；由于控制信贷额度，导致银行不愿意放款给低息的首套房客户，或者首套房利率上浮。时间越久，这些问题产生的连带效应就越显著，市场也就愈发严峻。”乐山中心城区某楼盘的销售经理李女士对记者说。

在这样的大背景下，几乎所有接受记者采访的业内人士或者购房者都认为，2012年国家对于楼市的调控力度将会持续深入。“虽然去年12月初存款准备金率下调，加上部分城市限购年底到期的消息，使得楼市出现了一阵不大不小的‘躁动’，但随着住建部明确要求限购到期的城市‘限购令’继续延期，开发商的幻想再次破灭。”资深房地产营销专家王远庸分析，随着房地产调控政策执行效果逐渐显现，政府进一步表示，“中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”这一表态打消了市场、民众的疑问和担忧，给市场和民众再吃“定心丸”。可以说，房地产调控不取得完胜是决不会收兵的。2012年的乐山楼市也必将继续在调控中艰难前行。

销量略涨或可能

2011年11月，全国70个大中城市中，新建商品住房价格环比下降的城市为49个，比10月骤然增加了15个。尽管房价进入下跌周期已成共识，但这样的结果还是让不少分析者“吓了一跳”。机构的分析几乎不约而同地认为，随着楼市调控效果的逐步显现，未来房价下降的城市还可能继续增加。历史经验显示，从2008年底的楼市刺激政策出台，到房价出现明显上涨，期间间隔了约6个月的时间。业内人士分析，按照这个政策周期，即便目前的楼市调控骤然止步，已经开启的降价通道还将持续至少4个月。

在这样一种大形势下，2012年一季度被不少业内人士认为最理想的购房时机。“近阶段，乐山各个在售楼盘挂牌价格约5500-6000元/㎡，因受付款方式及各楼盘优惠方式的影响，实际成交价格约5000元/㎡。某些楼盘在楼市“冰冻期”，以价格为吸引点，活动力度空前加大，特价房及活动期间成交价可低至4500元/㎡。”一位就职于某营销公司的市调专员向记者提供了这样的信息。可以看到，乐山房价在近期呈现出整体平稳、局部震荡的状况。

那2012年后续的房价走向呢？四川融城地产副总经理郑俊峰认为，随着城西、城北等利好规划的相继出台，该区域的项目将会不可避免地出现一轮小幅房地产价格上调。水涨船高，其他区域的房价很有可能会随之上浮。不过也有业内人士认为，面对今年市场竞争地愈发残酷以及开发战略的转移，部分开发商也可能“割肉”快销，迅速从淡市的泥潭中抽身而出。“去年乐山楼市销量的大幅下滑，一方面是由于调控力度逐渐深入后迅速在市场得到反应，继而蔓延出强大的观望氛围；另一方面，开发商们的大规模减缓放量，也是间接原因。”在他看来，2012年进入到中旬阶段，乐山楼市的观望氛围将达到一个峰值，然后将会有一部分“物极必反”转化为购买动能。他说道：“这个道理其实很简单。当包含政策、信贷等一系列调控手段深入到一定程度的时候，观望群体中的一部分‘刚需力量’在稳定的楼市格局之下将会作出最冷静的判断，第一波进入市场。而现阶段放缓销售节奏的开发商在资金压力与市场需求面前，也没有理由不做出举动。有供应，又有需求，加之市场在连续数年的调控后趋于动态平衡，楼市销量略涨相当可能。”