玩转小户型 居住投资两相宜

是不是只有住在大房子里，才能享受到幸福生活？是不是只有动辄上千亩的大盘里，才有居家的感觉？

答案绝对不是肯定。

调控下，利率的上调，首付的压力让不少购房者把眼光转为中小户型，开发商也在这种局面下，把销售重点转为中小户型……

拥有一套属于自己的住房，过“我的地盘我作主”的生活，这样的理想为多少人所热衷。一所房子，哪怕小到只是“小小的，蜗牛的家”，也承载了人们对家的渴望。单套面积在90平方米以下的房源，由于户型小、功能全、总价低，受到有较强购房需求但没有多少经济基础的年轻人的认可和追捧；同时，小户型产品也以其投资少、见效快的优势，成为楼市投资者的上选。

谁在寻觅小户型？

小户型被多数人看作是一种过渡产品，小房型最大的特点是总价低首付低。在乐山市内，购买一套50-80平米左右的小户，总价区间大约在20至40多万。购房者多数是首次置业者，这个人群因刚工作，积蓄不多，但又是急切需要改善居住条件。这其中的消费者又粗略分为：想独立居住的本地青年、外地来乐山工作的人、大学毕业生、单身白领和年轻夫妇、以出租为目的的投资客。

宋女士，24岁，大学毕业后在某学校任英语老师，现就在寻找70平米左右的小户型住宅，她迫切买房的理由是：长大了该与父母分开住了，哪怕天天在父母家吃饭，但必须有自己的房子！“有自己的房子，也是我独立与成熟的一个表现吧。我想与朋友经常小聚，我偶尔也想安静，这就得有个自己的空间啊。”聊天中，宋女士告诉记者。

单看乐山各家有小户型的楼盘的户型分类，也能看出个大概来，90平米以下的这类房源分为：35—60平米左右的一室一厅的户型和60—90平米之间二室一厅的户型。后一个户型，建筑面积虽小，但不影响功能使用，只要设计精当，90平方米完全可以设计出很好的二室二厅甚至三室二厅。一部分的年轻人就是考虑到了先在小户型房里结婚，等二人经济收入有了一定提高时再二次置业的。

在乐山，小户型购房者中还有一小部分是在这个城市中做短暂停留的“飘一族”。在某销售公司工作的杨先生告诉记者：“租房等于是把每月还款给了别人，等走的时候还落不着房子。不如选择小户型来做个短线投资。”小户型“麻雀虽小，五脏俱全”的特点正好迎合了这些城市“飘一族”的喜好。面积虽小，但居住起来比较方便，离开时好出手，小户型无疑是他们的第一选择。

小户型躲闪“组合拳”

分析人士指出，结合现行市场消费结构来看，“二套房”乃至“多套房”信贷打击范围延伸至自住层面，是在拔掉投机行为的最后一根稻草，在过度趋热的投资投机信心剧烈阵痛之下，供求格局瞬间转换。新政“组合拳”，让一些有购房计划的市民不得不重新考虑，到底应该买多大面积的房子才合适，购买第二套房首付和房贷利率都提高的新政下，这部分购房者要想缓解贷款压力，只能降低总购房款，而购买90平方米以下的小户型，则恰恰可以达到这一目的，将有效规避政策的“沉重打击”，这使得小户型的热度有增无减。

据了解，乐山房地产市场已大规模亮相并热卖了一批小户型项目。有开发商坦言，目前市场的环境决定小户型受政策影响最小，而这部分房源目前面向的需求也更为广泛，下半年市场行情不明朗，现在推小户型，开发商可以更大限度地保证利润。由此可见，乐山房地产市场未来供给结构将发生变化，小户型占领市场，逐渐成为主流户型。在国家政策的调控下，未来几年内，小户型供应增大，市场需求也日益扩大，小户型迎来巨大的发展空间。

如何玩转小户型？

资深房地产经纪师牟寒峰认为，挑选小户型，要把握好区域、交通配套、户型功能以及保质增值四大要点。

●要点1：区域

“地段、地段，还是地段”，楼市广为流传的这句话，同样适用于小户型产品的价值分析和挑选。牟寒峰透露，之所以区域对于小户型产品如此重要，原因有两点。“一是关系到地段本身的升值潜力，二是关系到区域的经济活力和区域人群的收入水平。”

众所周知，乐山有不少已经成熟或正在高速发展的商圈，例如乐山广场、老城区、大佛景区、斑竹湾、新城区等。牟寒峰说，“如果产品能临近甚至位于这样的商圈内，价值显而易见。”

另外，购买小户型产品的消费者中，有不少是打算投资的，有的现在自住，将来置业升级也将面临房屋出租和出售问题。“在经济总量、区域人群收入水平高的区域，无论是放租或者转卖，都会有不错的收益。”

●要点2：交通配套

交通的便达性，同样是好物业的标准之一。一般说来，好地段的周边配套相对完善。如果地段不理想，就要用交通便捷和配套便利来弥补。

小户型的居住人群以年轻人为主，通勤的便捷尤其重要。牟寒峰建议，挑选小户型产品时，要先考察周围路网是否完善。

●要点3：户型设计

挑选物业，还要看社区的规模、内部园林、道路的设置等因素。纯粹的小户型项目有一定的优势，但体量一般都在数万平方米，很少有超过10万平方米的。这时候就要看功能，看户型设计。牟寒峰认为，理想的小户型，最好能做到明厨明卫。另外，市内空气是否流通、空间划分是否科学实用，面积大小能否保证居住舒适度，消费者都应该要关注。“举例说，客厅面宽最好能达到3.6米、卧室达到3.3米，居住起来就会比较舒适。”

●要点4：保值增值

对于消费者来说，购买小户型产品的经济压力较低，放租和转卖也相对大户型要容易，因此用它来投资理财是一个不错的选择。对于自住型购房人来说，随着家庭结构的变迁，可能会二次置业，手中的小户型好不好租售，价格如何同样也很重要。如何保值增值，这在区域要点中已经提到了一些，另外还要注意的是，“区域市场压力较小的情况下，小户型租售比较轻松。如果周边同类产品繁多，就应该在选购的时候，对产品的功能性、附加值、服务管理水平多多留心。”