商业地产过热的背后“引擎”

对于中国商业地产的现状目前有两种观点，一种是专家认为的人均商业面积过大，商业地产存在严重泡沫;另一种是投资商认为的商业地产发展空间大，不存在泡沫。

笔者认为两者都有一定的道理，只是各自对商业地产的认识过于极端化。因为对于商业地产而言，泡沫与机会并不矛盾。那么，是什么原因导致商业地产热过了头呢?笔者认为可以从两个角度来解释。

一是“因政得福”，去年以来国家为整顿房地产市场出台了一系列的调控政策，尤其是今年的限购令给中国房地产投机市场划上了一个顿号，因此庞大的住房投资市场不得已流向商业地产领域，这给房地产开发商提供了一条新的出路，鱼跟着水游是生存法则。因此，几乎所有的大型房企都在加速商业地产的战略布局。

二是“嫁接有方”，开发商成本嫁接有方，通过转移成本的提前逃离风险。如果你认为开发商盲目投资商业地产是愚昧的行为，那你就错了，因为开发商已经悄悄地找到了两条转移风险、套取利益的路子。

第一条是建设成本的转移，目前银行对住宅房收紧了银根，但对商业地产还是情有独钟。因为商业地产一方面不受限购政策影响，另一方面有营业额或租金预期收入，所以银行对商业地产的授信度很大。即便没有银行授信也有信托、债券、股票、商业物业投资者、国际投资机构等融资模式，所以商业地产开发商可以顺利地把风险转移给金融机构与投资者，而自己只充当运营商角色。

第二条路是运营成本转移，商业运营是商业地产的核心灵魂，只有通过运营效益才能体现商业地产的物业价值。因此像万达、华润这样的开发企业就会通过订单式、捆绑式的商业运营方法去制造预期的物业价值，如通过引进沃尔玛卖场或者LV之类的奢侈品进驻来提升整体的租金价格或销售价格，最后为其买单的是国有品牌与物业投资者。

对于中国商业地产来说，不能绝对称为泡沫化，更不能绝对称为非泡沫化，因为商业地产的概念并非只是购物中心或市场，商业地产的涵盖面很广，一切用于交易经营的产权物业都是商业地产，所以这其中包括酒店、写字楼等等，其各自的泡沫程度也不一样。但总的来说，目前商业地产投资确实过于白热化，以至出现盲目的投资行为。笔者认为真正可怕的不是商业地产泡沫本身，而是来自中国商业地产开发商、投资商及金融机构对商业地产的认知与价值误导，这可能会影响中国未来商业地产的可持续发展。