楼市调控难见效 现在投资房产还合算吗?

调控效果仍未显现

2010年的岁末，房地产市场一下子又成了各方关注的焦点。日前，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝作客中央人民广播电台中国之声节目，他在访谈中表示，2010年采取的十条措施和五条措施，现在看落实得还不够好。他进一步指出，将继续为实现房价达到合理水平而努力，绝不会退缩，相信经过一段时间的努力，房价会回到合理的价位。

与此同时，中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，这也是2010年年内的第二次加息。货币政策进一步收紧的态势已经非常明显，市场普遍认为，央行后续将连续出台加息的动作。

这一切都被认为是一个信号，是针对房地产市场的强烈信号，给再次蠢蠢欲动的市场敲响了警钟。许多人可能会产生这样的疑惑，为何时值岁末，监管层会再次发出如此强硬的呼声呢？原来，有种种迹象表明，近期市场再次出现了房价上涨的明显预兆，从而引发了购房者极大的不安。记者的一位朋友近期购房，但遗憾的是遭遇了房东的连续跳价，搞得他苦不堪言。而近期在不少城市楼盘的开盘现场，又再次出现了“日光盘”的景象，市场由此又开始变得骚动起来。

一系列数据的发布更是令人感到咋舌，据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年12月20日~12月25日上海市商品住宅成交面积为36.7万平方米，环比前周大涨34%，达到10月中旬以来的最高点，甚至超过了“金九银十”的周成交水平。同时该周上海商品住宅成交均价为24476元/平方米，环比前周上涨4.5%，创下了2010年5月10日以来上海商品住宅均价的最高纪录。

二十一世纪不动产的数据显示，在“二次调控”新政出台两月后，其影响已经明显减弱，上海全市二手房成交量于2010年11月企稳之后，更在12月上半月迎来回升，较上月同期增长约1~3成。而从全国的情况来看，12月20日~12月25日一线城市的房地产市场开始逐渐回暖，除深圳出现价格小幅调整外，北京、上海、广州等地出现量价回升。戴德梁行提供的数据显示，北京新建商品住宅成交量大幅上涨，成交面积36.69万平方米，环比增加11.9%，成交套数3499套，环比增加22.3%。

房价上涨趋势明显

对于发生在2010年岁末的楼市骚动，人们也是非常惶恐不安，它会不会仅仅是在政策等因素作用下发生的“翘尾”行情

对此中原地产分析认为，2010 年可谓是宏观调控最热闹的一年，信贷、税收、行政等全方位的多项措施先后出台，力度空前严格，甚至不惜误伤改善及首次置业者。春节后的量价齐升直接导致“新国十条”出台，随后市场迅速转入低谷，第三季度市场逐步恢复，旋即“9.29 新政”发布。然而截至目前，宏观调控的效果却尚不明显，主要城市房价依旧高位运行，随时可能掉头向上。通过图1二手房价格指数月度走势我们可以发现，该指数仅在5月“新国十条”出台后出现了暂时的休整，但随后即出现了继续上扬。根据中原发布的二手房指数显示，11月5大城市房价依然坚挺。天津和广州价格指数环比涨幅均超过1.5%。数据显示，相比“国十条”新政的影响，“9.29”新政的出台对市场影响期限更为短暂。自11月下旬开始，各地市场成交已明显好转，与此同时市场价格并未出现下跌迹象，只是涨幅有所收窄，不少城市房价仍然处于上涨过程之中。

图1 CLI二手住宅价格指数月度走势(2004年5月~2010年11月)

CLI二手住宅价格指数月度走势(数据来源：中原集团研究中心)

除了二手房市场之外，新盘市场也同样保持了这样的上升势头。根据表1中国指数研究院最新推出的百城住宅价格指数显示，2010年11月住宅价格环比涨幅前十位城市分别是：淄博、芜湖、聊城、株洲、乌鲁木齐、昆明、赣州、青岛、湛江和呼和浩特，涨幅都处于2%~3%之间。而通过表1我们可以发现，当前中国的一些热点城市的房价指数仍然居高不下，不仅环比仍在上涨，而且同比的涨幅都非常大。

表1:2010年11月十大城市住宅价格指数

2010年11月十大城市住宅价格指数 (数据来源：中国指数研究院)

如果说不同的统计口径会形成数据上的落差，然而即使是来自国家权威部门的数据，也证明了房价仍在上涨这一事实。2010年12月国家统计局发布的报告显示，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点，但是环比上涨幅度比上月扩大0.1个百分点，达到0.3%，这已是9月份以来房价连续第三个月出现环比上涨。与此同时，全国商品房销售也一举扭转低迷局面。当月全国商品房销售面积10113万平方米，同比增长14.5%；全国商品房销售额5286亿元，同比增长18.6%。并且，房地产投资仍保持较高增速，11月全国房地产开发投资4628亿元，增长36.7%。

市场失控后果严重

市场是无情的，楼市始终没有能走出“越调越涨”的怪圈，这不由得令人感到悲哀。然而人们更为担忧的是，在连续出台了那么多政策后房价尚且没有任何松动，如果一旦明年出现一些不可预见的因素，房价岂不要呈现“乱涨”的局面，这太令人后怕了。

图2 2001~2009年商品房交易估算总额(新房+二手房)占同期居民存款比重走势

2001~2009年商品房交易估算总额(新房+二手房)占同期居民存款比重走势(数据来源：CREIS中指数据)

其实，监管层正是看到了房价过快上涨可能带来的严重后果，才连续出台了一系列调控措施。对此中国指数研究院分析认为，究其根本，政府不仅担忧房价过快上涨引发的民生问题，更令政府无法忍受的是房地产强大的吸金能力将消弱实体经济发展的动力，以及资产价格泡沫的膨胀极易使中国重蹈日本的覆辙。日本和东盟的教训显示在成本大幅提高和销售价格不断下跌的双向挤压下，实体企业利润迅速减少，企业被迫将大量资本投入房地产，从而导致资产泡沫化，而中国近年来由于工业利润的下滑，出现的民间资本炒房热等行为与当年日本和东盟的现象十分类似。自2002 年以来中国工业企业利润率一直稳定在5%~6%，但商品房价格的涨幅都在两位数以上，实体经济的低收益率驱动资金不断流入房地产；同期的商品房交易总额占居民存款的比重也从2001 年的10%提高到了2009 年的25%，居民储蓄“搬家”进入房地产的现象十分显著。

显然，如果不能有效地调控楼市，其产生的后果将会非常严重。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，此前一段时期房地产的投资品特性过于浓厚，使得房地产市场充满投机气氛，不仅导致房价在短期内过快上涨，也带来许多结构性问题，如房屋空置造成的土地资源无效利用、资产与财富保有的两极分化、家庭收入可承受能力恶化等。而中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海进一步认为，房地产是大民生问题，如果解决不利，后果比矿难还严重，一定要实现严厉的问责制。

现在我们已经来到了问题的根本：的确，我们无法回避房价上涨的事实，但事情的关键是，市场必须脱离病态的繁荣，走一条健康发展之路。