2010年乐山楼市新政是否能有效治涨？

□加大廉租住房等保障性住房的资金投入，在更大范围推进城市棚户区改造
□个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年
□拿地首付不低于50%
□申请住房公积金贷款，最低首付3成，最高额度20万，最长贷款期限20年

新出政策细则，调控更有针对性

新年伊始，房地产市场的各项新政都到了实施期。2009年底，国家相关职能部门颁布的一系列政策旨在调节房地产市场的供需平衡，一方面是遏制房价过快上涨，抑制楼市中的投机性需求；另一方面是增加普通商品房的供给，加强保障性住房的建设。

1月1日，在国家多部委政策调控大背景下，乐山楼市新政《乐山市人民政府关于进一步规范和促进房地产市场健康发展的意见》（以下简称意见）出台并开始实施，暂定执行到2010年12月31日。

乐山楼市新政各条款制定背景为何，是否能有效治涨？近日，记者就2010年楼市新政核心内容对政府相关职能部门、业内人士等进行了深入采访。

营业税新政遏制投资投机

“调整住房转让营业税征免时限。个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。”

在诸条房地产新政中，对市场产生直接影响、社会反应最为强烈的当属营业税政策的调整。自2010年1月1日起，营业税优惠政策终止，以此打压楼市中存在的投资投机需求。意见明确了5年内普通住房将差额征收营业税，非普通住房全额征税，5年（含）以上的，普通住房免征，非普通住房差额征收。

市房管局相关科室负责人表示，“与去年执行的营业税政策相比，只是将2年改成了5年，其他征收方式全部保留，显示出政策的有保有压”。营业税细则对于中低价位的二手房市场，特别是90平方米以下的二手房市场，影响将非常有限。但对于短期内购买非普通住宅的购房者，打击力度最大，而这部分购房者中投资甚至投机者占有相对较大的比例，“这与支持居民自住和改善型住房消费的基调是保持一致的。”

据市房地产交易中心相关数据统计，2009年1-11月份，乐山中心城区二手房住宅成交4063套，同比2008年和2007年分别增长49.26%和11.77%，其中，交易面积约40.33万平米，同比去年增长60.18%，成交金额近6.3亿元，同比去年增长92.98%，成交均价约1560元/平方米，同比去年增长20.50%。

对于持续亢奋的二手房交易，营业税的变化对市场的作用可谓立竿见影。记者对市多家房地产经纪公司就新政前后市场交易状况进行了调查采访，多家机构数据均显示，随着营业税新政细则出台，乐山中心城区二手房成交量明显下滑，2010年前5天的“假期行情”也印证了这点。

“营业税调整对二手房市场影响是比较大的，就我们公司而言，去年12月份尤其是后两周二手房交易出现井喷，同比前一个月增长约20%，主要以取得房产证5年以上的房源为主，大约占65%左右。”乐山置信房地产经纪公司副总经理段文凯接受记者采访时表示，乐山2009年楼市投资性购房比例较之前两年有较大幅度增长，营业税调整在很大程度上会遏制投资性购房需求，由于去年末二手房集中成交透支了市场，可以预计2010年一季度成交量将出现萎缩。“二手房与新商品房市场是成正相关关系，营业税调整遏制炒房，加之今年下半年全市大量新房源上市，2010年的房价应该趋于稳定。”
政策重在调节供需

“规范土地出让收入分期缴纳行为。分期缴纳全部土地出让款的期限原则上不超过1年，首次缴纳比例不得低于全部土地出让款的50%。”

意见明确开发商以后拿地时，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%，分期缴纳全部土地出让价款期限，原则上不得超过1年。这一政策被业界公认为是土地市场调控的开始。

市国土局研究员曾永昌接受记者采访时说，如果严格按照“国四条”对土地出让金的管理办法，首次缴纳不低于5成，分期缴纳全部出让款不超过1年，对房地产市场肯定能起到一定的导向作用。

“‘国四条’明确规范土地出让收入分期缴纳行为，矛头不仅指向开发商炒地，同时也指向了地方政府。就乐山目前现状看，闲置2年以上的土地面积不小，根据相关土地政策，这些闲置的土地两年后该不该收回、能不能收回、愿不愿收回是摆在我们面前的问题。”曾永昌担忧，该条款在执行的过程中很有可能面临困难，“土地矛盾的根本性还在于明确政府职能和完善土地财政制度，明确中央和地方、政府和市场的关系，这才是治本。”
租房公积金贷款政策恢复常态，取消部分刺激消费政策

“调整住房公积金贷款首付比例和时限。购买商品住房申请住房公积金贷款，最低首付比例调整为30%，最高额度调整为20万元，最长贷款期限调整为20年。”

与去年楼市优惠政策相比，除了调整住房公积金贷款首付比例等外，还取消了部分刺激消费的政策。比如取消“允许公积金缴存人提取公积金为子女、父母等直系亲属在本市购买住房或偿还购房贷款”；取消“正常缴存住房公积金3年以上的职工在第一次支取时可全部提取帐上余额”；对于已经缴存公积金且已经办理个人住房贷款的，在其再次购房申请住房公积金贷款，不再享受购买首套住房的贷款政策。

据市住房公积金管理中心相关数据统计显示，2009年1-11月份，我市中心城区公积金缴纳金额为27716.33万元，支取金额14871.63万元，贷款金额45747.43万元，其中支取金额和贷款金额同比去年分别增长约77%和79%。

“2010年新政对公积金贷款政策的调整应该算作是恢复到常态，取消刺激消费的特殊条款，总的来说对楼市的影响不会太大。”市住房公积金管理中心资金运营科科长陈运军说，建立公积金制度从根本上说也就是合理地刺激自住购房需求，“2008年政策是在宏观经济、市场状况、四川大地震等多重压力下制定的一系列刺激消费的‘临时性’优惠政策，具有很大的特殊性。随着2009年房地产市场的重新升温和骤热，政府取缔刺激政策以稳定市场房价是在情理之中。”
增加保障性房源供应量 缓解城市中低收入家庭住房困难

“全面实施保障性住房工程建设。加大廉租住房等保障性住房的支持力度，将廉租住房建设资金纳入财政预算，多渠道筹集廉租住房保障资金，切实加大廉租住房建设的资金投入；在更大范围内推进城市棚户区改造。”

保障性住房对于抑制房价毋庸置疑将起到一定作用，市房管局相关负责人表示：经适房面向范围将从低收入者提升为中低收入者，理论上将挤压商品房的市场空间。

截止目前，乐山中心城区在建经济适用房项目2个，总建筑面积3.8275万多平方米，住房554套，分别是王河园经济适用住房和钓鱼台经济适用住房，住房售价从1550元/平方米至1570元/平方米不等，价格是在政府政策优惠和严控造价的基础上产生的，这个价格与同期、同地段的普通商品房相比，只占普通商品房价的50%—60%左右，从而确保中低收入阶层买得起房、买得到房。同时，中心城区文昌宫巷已建成最大廉租房小区——文昌宫51号，集中安置了100户廉租房住户，年房租加物管费用仅需500多元，让特困户得到了实惠。

在廉租房建设方面，我市采取提高标准、扩大覆盖面的措施，去年全面完成省上下达给我市新增廉租住房目标任务共计4000套的任务，同时发放租赁补贴共8000户也全面落实到位。据了解，目前廉租房项目在建工程包括王河园惠民小区廉租房1-3期工程、大田惠民小区廉租房1-2期工程，圣水社区（文昌宫）惠民小区廉租房工程6处，大多将在今年竣工，届时将会有更多符合条件的市民享受到廉租房的实惠。

“楼市新政打压的是房价，而不是市场，购房优惠政策并没有取消，而是降低了优惠幅度。”有业内人士对2010年楼市新政做上述总结。个人购买住房补贴从45元/平方米降至25平米，对已贷款购买一套住房，但人均面积低于35平方米，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房居民，优惠政策从比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策改为执行当时购买普通自住房的贷款优惠政策等等。

有业内人士指出，对于当前深陷“高烧”的楼市来说，2010年楼市新政这一剂“退烧药”有望为楼市清热去火，但能否“药到病除”还需观察。

当下的楼市，最敏感的一直是“房价”二字，尤其对老百姓而言，房价的数字俨然是一个普通家庭的生活质量调控线。让老百姓得实惠，让房价平易近人，应当是政策决策者首要考虑的问题。2010年乐山楼市新政，可以说在一定程度上帮了老百姓一把。首先，住房营业税由原来的2年延长至5年，就是从房源买卖环节中对炒房现象的遏制手段，营业税时限的调整，不得不说如同设置了一道投资的门槛，最起码，也会让投资性购房者顾虑更多。一旦炒作的水分降低，水分之上的泡沫自然就会破灭。其次，楼市最有效实现健康发展的途径，还是加快经适房的建设，让居民买得起房，居有其所，而不要总是在楼市的价格海洋中起伏沉浮，飘摇不定。加快经适房的步伐，就有了另一股来自社会保障的力量牵制商品房的价格走势。这个效果应该才是最明显的。
——自由撰稿人 高冰

我个人认为，政府在2010年针对购房政策的优惠并没有取消，而是降低优惠幅度，对房地产开发企业来说同样如此，其目的在于保持房地产健康平稳发展。同时，加快建设经济适用房等保障性住房，又能在很大程度上解决中低收入者住房需求。优惠政策的“缩水”，意味着政府在渐渐进行房地产市场宏观调控，趋利避害，进一步规范和促进房地产市场健康发展，避免出现楼市大起大落的局面，此政策出台对乐山房地产市场将起到稳定军心的作用。
——香山圣景营销总监 李海富

对于房地产业我是外行，但看了电视剧《蜗居》后感触颇多。尽管《蜗居》没有从理论的角度阐述当下楼市发生了什么，但它反映出来的民生疾苦和官商勾结，引人共鸣、发人深思。我认为，政府出台调控政策，出发点都是好的，关键是执行力度，相信只要认真执行，都会产生一定的效果。
——世纪城准业主 赵强